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不動産売買契約を一方的に解除することができるの?

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

先日、不動産売買契約の際、契約解除の事項を説明していた時に素朴な疑問として「えっ、この契約を一方的に解除することが出来るのですか?」と質問されたので、少しご紹介します。

不動産の売買契約は高額な取引になり、一度契約を締結した後に契約解除にはなりにくいと思われますが、売買契約書の内容にはいくつかの契約解除の規定が設定されています。

具体的には、下記の6種類があります。

①手付解除

②引渡し前の滅失及び毀損の場合の解除

③契約違反による解除

④反社会的勢力の場合の解除

⑤融資特約による解除

⑥瑕疵担保責任による解除

契約解除とは、完全に有効に成立した売買契約を一方的に契約を解消することになりますから、それだけの権利があるということです。この権利を解除権と言います。

条件に関係なく一方的に解除できるものとしては、①手付解除がこれにあたります。

手付解除とは、買主の場合は売買契約締結の時に支払った手付金(一般的には売買契約の1割の額)を放棄することにより一方的に契約を解除することが出来ます。売主の場合は、預かった手付金を返還しさらにその同額の金銭を買主に支払うことで一方的に契約を解除することが出来ます。

要するに手付金の額をお互いにペナルティ金として支払えば契約を解除することが出来るということです。

「契約金額の1割も支払って契約を解除する人がいるの?」との疑問を持たれる方もいますが、価格交渉で1割以上価格を下げて売買契約に至ったが、値引き交渉せずに購入したい方が出てきた場合や、買主の事情で住宅ローンの審査にてこづっていて時間もかかるし融資特約で解除になるかもしれな状況の時に、現金ですぐに購入したい方が出てきた場合など、より条件の良い相手が出てきた場合は可能性があります。

買主の場合も、妥協して物件を選択していた場合に、より希望条件に近い物件が出てきた場合や、契約後に自分たちには絶対に合わない条件があることを知った場合は契約解除を選択することも可能性としてはあります。

実際に手付解除により契約解除になるケースはほとんどありませんが、ご自身が契約当事者となる時にはその可能性があることを頭の隅に入れておくことが大切です。

先程の例で行くと、買主の立場の場合は、無理な価格交渉は売主側の印象が相当悪くなり、ひっくり返されることがあることや、住宅ローンの審査等は事前に行い速やかに残代金の支払い準備を行えるようにしておくことが大切です。

売主の場合は、物件のマイナス要因を隠していたり、正確な情報を伝えていない場合は結局購入してもらえないことがあります。

手付金の額を低く設定している場合は、より手付解除のハードルが下がりますので、相手方の一方的な意思により簡単に契約解除になりやすくなるので注意が必要です。

手付解除には通常期限が設定されているので、その期限日までは気を抜かないようにすることが大切です。

 

 

 

 

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