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中古住宅の売買では瑕疵担保責任に注意する

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、中古住宅を売買するときの瑕疵担保責任についてお伝えします。

隠れた欠陥が後から発見された時には売主が補償するしくみ

中古住宅の場合は、住宅の品質が通常備わっているべき性能を含んで売買価格が設定されていますが、所有権移転後に本来の性能や品質を欠いている箇所が発見されることがあります。このようなときに瑕疵担保責任の問題が発生します。

 

瑕疵担保責任とは売買対象である不動産に「隠れた欠陥」があった場合に、売主によってその損害を補償するしくみです。

 

中古住宅の場合は、すでに新築から数年もしくは数十年経過していることから、築年数に応じて経年劣化等を差し引き、その住宅が通常有すべき品質・性能を欠いていると判断された場合に瑕疵となります。

また、買主が瑕疵を知っている場合はその瑕疵は価格に反映されていると考えられ、売買締結時にもそのことを踏まえて判断しているので、瑕疵があるだけでは瑕疵担保責任の問題にはなりません。売買締結時には認識していなかった「隠れた欠陥」が後から判明した場合に瑕疵担保責任は有効となります。

もう1つ注意点として、瑕疵は買主が認識していなければ全てが対象になるわけではありません。買主が通常の注意力を持っていれば判断できるような瑕疵は瑕疵担保責任の対象から外れると考えられています。専門家でないと判断できないような瑕疵は別ですが、誰でも見ただけで分かるような瑕疵は「隠れた瑕疵」とはなりません。

瑕疵担保責任を主張するための3つの要素

つまり、買主が瑕疵担保責任の主張をする場合は下記の3つの要件を満たしている必要があります。

①欠陥が築年数等を考慮しても通常有するであろう性能・品質を欠いているもので「瑕疵」と判断されるものであること

②買主が瑕疵の存在を認識していなかったこと

③買主がその瑕疵を認識していなかったことに過失が無かったこと

実際の裁判例を参考にすると、築年数19年の中古住宅でシロアリの浸食や雨漏りがあった場合でも、「それが土台や柱等の躯体部分まで腐食しているものではなく、その程度が軽微なものである場合は瑕疵ということはできない」と判断されたものや、築年数23年を経過した中古マンションの床下木部の腐食を瑕疵とは認めなかった判例があります。

一方で築12年でも雨漏りやシロアリ被害で腐食が躯体部分まで及んでいる場合には「瑕疵である」と判断された事例もありますので、築年数に応じその性能や品質を考慮して瑕疵かどうか判断されるようです。

所有権移転後に思わぬ瑕疵が発見されても対処できるよう売買契約締結時の「瑕疵担保責任」についての取り決めは注意しておき、しっかり理解したうえで署名捺印するようにしましょう。

 

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