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住宅が建っているのに登記地目が畑となっていた事例

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、住宅が建っているのに登記地目が「畑」となっていた事例をご紹介いたします。

市街化区域の住宅地でまれに登記地目が「畑」のままになっているケースは農地転用の届け出を忘れているか、農地転用の届け出は済んでいるが地目変更登記が行われていないかなので特に問題はありません。農地転用の届け出をしていない場合は、始末書を添付して農地転用の届け出を農業委員会へ提出し、受理書をもらえれば地目変更ができます。

しかし、市街化調整区域の場合は、原則として住宅は建てれません。住宅の建築の際には農家住宅や、分家住宅の要件が必要です。

先日調査した物件は、市街化調整区域にある土地で現在も住宅が建っており、賃貸で居住中の土地建物でした。登記簿で確認するとなぜか地目が「畑」となっており、もしかしたら違法建築なのかなと疑いました。

その場合は、新たに再建築はできないので、建物が建てれない土地としての査定になり、土地の価値は大幅に落ちることになります。

しかし調査していくと、現在建っている建物は一般住宅として建築確認を取得していました。

閉鎖謄本を調べてみると、この土地は昭和46年に市街化区域と市街化調整区域に分けられる前から住宅が建っていた記録があり、線引き前要件があるので今後も建物が建てられる土地と確認できました。

農業委員会の農家台帳にも農地としての登録はなく、登記簿の地目が「畑」となっているだけでいつでも地目変更登記が行えるようでした。固定資産税の台帳でも宅地としてずっと課税されていたようなので今後の再建築には問題なさそうでした。

今回のケースでは、地目が「畑」となっているだけで実態は宅地として認められたケースですが、実態が畑なのに違法で建築しているケース、実態が宅地でもそのことを証明できないので、今後は農地としての扱いになってしまうケースもあるため、しっかりとした調査が必要となります。

今住宅が建っているので今後も同じように住宅がが建てれると思いがちですが、市街化調整区域の場合は様々な規制がありますので今後は建てれないといったこともあります。

市街化調整区域の土地建物を売却する場合は、丁寧な調査を受け正しい売却をしないと後からトラブルになり、契約解除や損害賠償に発展していしまう可能性があるので十分注意しましょう。

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