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地目が雑種地でも農用地地域に入っていれば転用が制限される

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、市街化調整区域の転用についてお伝えします。

市街化調整区域は原則として市街化を抑制し、農地を守っていく地域なので、農地以外に転用するのには様々な規制がかかります。

特に地目が「田」や「畑」などの農地になっている場合で、農家台帳に記載されていると農地法の規制により、資材置き場や太陽光発電用地などに転用するのが難しくなります。

登記地目が「雑種地」なので資材置き場にできると考えていた

今回の事例では、お客様が売却したい土地は調整区域内に入っていましたが地目が「雑種地」だったので農地法は関係ないと考えていました。農家台帳にも記載されていなかったので、そのまま資材置き場用地として売却するつもりでしたが、念のため担当部署に確認に行きました。

すると該当の地域は市街化調整区域内の農振農用地の区域に入っていました。「地目が雑種地なので別に関係ないですよね?」と確認したところ「地目が雑種地でも農用地に入っていれば転用は制限されます。」との回答でした。

農用地区域とは、農地利用計画の中で今後10年以上にわたり農業上の利用を確保すべき土地の区域とされ、市街化調整区域の中で農地以外に転用することが最も難しい地域です。

農用地区域では地目に関係なく農地以外に転用することは難しい

農振農用地は個別の土地ではなく、周辺の一体の地域で設定されているので、地目が農地でないものも含まれていることはあるようですが、地目とは関係なく農用地の規制がかかるそうです。実質的には農地以外には転用できません。

今回の事例地の場合は登記地目が「雑種地」なので転用は問題ないと考えていましたが、しっかり調査して確認できたのでトラブルになりませんでした。資材置き場用地や太陽光発電用地として転用目的で売買契約を締結していたら、結局契約の目的が達せられずトラブルになる危険がありました。

市街化調整区域内で土地の売買を検討しており、転用を考えている方は、その土地の地目などとは別に農用地に入っていないかなどの地域の調査も行い、トラブルにならないように注意することが大切です。

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