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地目変更登記をしてなかったので所有権移転ができなかった事例

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、市街化調整区域の土地売買の際に、地目変更登記をしていなかったので所有権移転ができなかった事例をご紹介します。

地目変更が行われていないと所有権移転ができない

市街化調整区域の土地で地目が「畑」の土地を売却したいとの相談がありました。調査をしたところ、地目は「畑」なので農地と思っていましたが、農業委員会に確認したところ、以前に農地転用許可を受けて購入した土地であることが分かりました。

現在の所有者が購入する時に、「資材置き場用地に転用します」との内容で農地転用許可を申請して許可をもらい、その農地転用許可書を基に所有権移転登記をしていました。

しかし、所有権移転登記後に実際に資材置き場用地として利用してきたにもかかわらず、地目変更登記は「畑」から「雑種地」に変更していませんでした。所有権移転は済んでいるし、実際の土地利用には支障が無いし、地目変更登記には費用が発生するとの理由があったと思われます。

法務局では、所有権移転登記の手続きの際に、調整区域の土地で地目が農地であれば農地転用許可書が必要です。

しかし今回の土地は、現在は農業委員会の農家台帳には記載されていませんので、再度農地転用許可申請することは不可能です。以前に農地法の許可は出ているのだから所有権移転登記は可能なのではと思い法務局に確認に行きました。すると、以前の農地転用許可書に記載されていた譲渡者と譲受者は、今回の所有権移転の譲渡者と譲受者とは合わないので法務局では認められないとの回答でした。その為、地目が「畑」のままでは所有権移転ができないとのことで、地目を「雑種地」に変更する地目変更登記が必要とのことが分かりました。

地目変更登記は土地家屋調査士へ依頼して法務局へ申請しますが、現況がちゃんと雑種地になっていないと認めてもらえないことがあります。放棄地にしていたり、半分は雑種地として利用していても、もう半分は畑として利用している場合は、全体を資材置き場などの雑種地として認められるように変更する必要があります。

今回の事例では、実際に資材置き場用地として利用していたので無事地目変更登記ができましたが、想定外の費用負担と日程のずれがありました。

市街化調整区域の農地を、農地転用許可を経て購入した場合は、お金はかかりますがちゃんと地目変更登記をしておくことをお勧めします。相続や処分となる時に思わぬ費用負担などが発生することになります。

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