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契約後に災害が起きて家が壊れても契約解除できないの?

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市で土地や中古住宅、空き家などの不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産の売買契約後から引き渡しまでの間に災害が起きて家が壊れた場合についてお伝えします。

契約後に災害が起きたらその負担はどちらが負うのか

不動産取引では、住宅ローンや登記手続き、引っ越し準備などのため売買契約締結から引き渡し・所有権移転までに1ヶ月ほど期間が開くことがあります。

この間に地震や洪水などの災害が起きて建物が壊れてしまったり、一部棄損してしまったりする可能性があります。めったに起きないことではありますが、不動産売買は高額な取引になりますので、このような場合にどのようになるのかを知っておくことはとても重要です。

契約締結後に災害が起きてしまった場合は、売主にとっても買主にとっても自らの責任ではない理由で目的物が損傷することになります。しかし売買契約はすでに締結されており、代金支払い債務は買主にあるとの見方もできます。

このような問題を危険負担といいます。2020年4月より民法の改正がありますが、改正前民法では契約締結後に売主の責任ではない理由で建物が壊れた場合、買主は代金を支払わなければならず、契約解除もできませんでした。買主にとってはまだ引き渡しも受けていないし、住んでもいないのに壊れた家に大金を払わなくてはいけないという内容でした。このような法律では買主の負担が重すぎ、不動産売買の実情に合っていないので、宅建協会の不動産売買契約書では「売買契約締結から引き渡しまでの間に、売主の責任ではない理由で対象不動産が滅失したときは契約の解除を、棄損した場合は売主が修復して引き渡す」との文言を入れて、危険負担が公平になるようにしてきました。しかし、この文言が記載されていない契約書の場合は、改正前民法の買主負担が適応されてしまうので買主は十分注意する必要がありました。

2020年4月の改正民法では、批判があった危険負担の問題について、買主負担ではなく売主負担へと変更することになりました。災害が起きた場合に不動産が滅失したときには契約解除ができるようになり、棄損した場合は売主が修復して引き渡すことが義務となります。買主は売主が修復するまでは代金支払いを拒絶できるようになりました。買主にとっては、これまでよりも安心して契約できる環境になったと言えるでしょう。

ただし、引き渡しを受けていた場合は買主負担となります。引き渡し後に大地震が起きて建物が壊れてしまった場合は、まだ住んでいない場合でも代金をすべて支払う必要がありますので注意が必要です。通常は引き渡しと代金支払いは同時に行われますが、先に引き渡し(鍵の受領など)を受ける場合は、そのタイミングで住宅火災保険や地震保険などの損害保険に加入して災害に備える必要があります。

災害はいつ起こるかわからないので、不動産売買の時には危険負担について契約書条文でしっかり確認するようにしましょう。

 

~鈴鹿市で土地売買・空き家売却。中古住宅売却など不動産売買をご検討の方は、はぎわら不動産(株)へご相談ください~

 

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