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市街化調整区域の土地に建物を建てるための線引き前要件

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、市街化調整区域の土地に住宅を建てるための要件である線引き前要件についてお伝えします。

市街化調整区域には原則として一般住宅の建築はできません。農業従事者とその家族であれば、農家住宅、分家住宅として住宅が建てれますが、サラリーマンでも市街化調整区域に住宅を建てようとすると、土地が線引き前要件に該当している必要があります。

鈴鹿市の都市計画では、昭和46年に市街化区域と市街化調整区域に分けられました。その時に市街化区域は住宅を促進していく地域としての規制が与えられ、市街化調整区域は農地を保護していく規制を与えられました。

市街化調整区域は新たな住宅建築が制限されることとなりましたが、一方で突然住んでいた地域が市街化調整区域に指定され住宅の建築を制限されることとなった住民の方達は大きな不利益を被ることになります。そのようなことにならないよう、昭和46年の線引き時に住宅が建っていた土地は建物が建つように保護していく制度が線引き前要件の制度です。

以前は「既存宅地」という制度で昭和46年の線引き時に、土地の地目が「宅地」であれば住宅の建築が許可されるといった制度がありましたが、現在は地目が宅地であったかは関係なく、実際に建物が建っていたかを判断します。地目が畑であっても住宅が建っていればOKですが、地目が宅地であったとしても、昭和46年の線引き当時に建物が建っていなければ許可は下りません。

この制度の趣旨は居住していた方の財産権を保護することになるので、倉庫が建っていた土地に居宅としての住宅を建てることはできません。原則として線引き当時と同じ用途の建物なら許可が出ることになっています。

昭和46年の線引き当時に住宅が建っていたことを証明するものとしては登記簿謄本、建築確認書、固定資産税の課税証明書等の公的証明書で確認できることが必要となります。

当時の写真や住んでいた方の住民票だけでは、許可が下りないようで、先日、ある土地の調査で資料を調べていましたが、建築確認を取らずに建物を建てていて登記もされてなく、鈴鹿市の資産税課にも当時の記録が残っていなかったため、居宅は建っていたのに公的証明書で証明することが出来なかった事例がありました。

別の土地では、線引き時には居宅が建っていたので一般住宅が許可されるはずなのに、その後の再建築時に農家住宅として建築確認の許可を取っていたので、その後も一般住宅ではなく農家住宅しか建てれない土地になっている土地もありました。

昭和46年当時は今よりも制度の利用があいまいだったようなので、すべての土地が保護されていない側面もあります。

市街化調整区域の土地を売却する場合は、一般住宅が建つ土地と建てられない土地では坪単価が大きく変わってくるので、売却を検討される場合は資料が保管されているか、証明できるか等を確認することが大切です。

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