はぎわら不動産からのお知らせ

接している道路の状態で不動産の価値は大きく変わる

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、不動産の価値を大きく左右する道路についてお伝えします。

道路によって土地の価値は大きく変わる

不動産の売却相談を受けるときに、売主さんが余り気が付いていないなと感じることの1つに接面道路があります。

「なんとなく地域の相場がこのくらいだから我が家の土地も同じだろう」考える方がおりますが、実際は様々な要素、条件によって不動産の価値は変わります。その中でも道路は大きな影響を持ちます。

道路は土地を利用する時に常に必要となりますし、道路の種類によって建物が建てられるか建てられないかなどの重要な要素も含まれています。その他、道路の幅員によって日照や通風、ロケーション等の要素が大きく変わります。

道路の種類としてもっとも大切なことは、「公道であるか」ということです。私道であれば通行や排水、工事が必要なときに所有者の許可が必要になり、許可を得るために金銭が必要になるといった不利益を被る可能性があります。

そして道路の種類が「建築基準法上の道路」であるかも重要です。建築基準法では、建物を建築するには「土地が建築基準法上の道路に接していること」を条件としていますので、そうでない道路であれば「建物が建てられない土地」ということになり、利用価値が大きく低下します。

道路の幅員に関しては、4m未満の道路であれば車がスムーズに侵入できず不便になるので価値は下がります。一方、道路幅は広いが交通量の多い道路に接している場合は、騒音や排気ガスといったマイナス要素が出てきます。商業用の土地であれば幹線道路沿いでも良いですが、住宅地としては、幹線道路から1本裏手の方が好まれますし、道路幅員は5m~6mくらいで交通量がそれほど多くない道路が好まれます。

道路に側溝があるかも重要です。接している土地と道路の間に側溝が設置されていない場合は雨水排水の処理をどのようにするのかが問題になります。購入した後に自費で設置する必要があると費用が発生しますのでその分の価値が下がります。側溝が設置されていても市の管理ではなく個人の側溝であれば私道と同じように排水の許可が必要になったり、費用を請求されたりする可能性があるので、購入検討者から敬遠されることになり土地の価値は下がるでしょう。

その他、土地と道路の高低差があるものも外構工事費用等が通常よりも多くかかることになりますし、階段を上がって玄関に向かうことになるので不便となり、高低差の少ない土地よりも価値は下がります。

このように、接している道路が違うだけで同じ地域であったとしても土地の価値は大きく変わります。不動産の価値を考えるときに大きな影響を持つ「道路」の価値を見直してみると良いでしょう。

購入を検討している方は、土地だけではなく道路もしっかりと調べて判断するようにしましょう。

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