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相続した空き家を売却した時の3,000万円の特別控除は条件が厳しい

こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

今回は、相続した空き家を売却した時の3,000万円の特別控除についてお伝えします。鈴鹿市で相続した建物を売却する予定のある方は、知っておくと良いと思います。

空き家問題を解消するための新しい特別控除

全国に空き家が増えている問題を解消する手段の1つとして、空き家を売却した時の譲渡益から3,000万円を控除できる制度が平成28年4月1日からスタートしています。この特別控除によって、空き家のまま放置されていた古い建物が解体され、新たな不動産として有効活用されていくことが期待されています。

しかし、実際にこの特別控除を受けるための要件を整理していくと、相続して空き家となった不動産を売却しようとしても要件を満たしておらず、「結局は使えない。」といったケースが多いのではと考えます。

この特別控除の要件は下記になります。

①相続の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

②相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと

③昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建物は除く)

④相続から譲渡までの間に事業や貸し付け、居住を行っていないこと

4件すべての要件を満たすのは以外に難しい

①の「相続の直前に被相続人の居住の用に供されていたものであること」については、亡くなる前に老人ホーム等の施設へ入居していたり、息子や娘の家に引っ越すなど、生活の拠点が変わっていた場合、適応されなくなります。現在は、健康寿命と実際の寿命との間に平均10年の差があるといわれているので、老人ホーム等に入所せず、もしくは同居せず寿命を迎えるというのは難しいのではと考えます。この件については、平成31年4月1日からは要件が緩和され被相続人が老人ホーム等に入居していた場合は対象に加えることに制度が変更となる予定なので、実情にそぐわないとの意見が沢山あったのではないかと推測されます。

②の「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと」については、①と同じく、健康なまま突然亡くなることが少なくなっている中で、介護のために娘さんなどが同居していれば、控除が適応されなくなってしまうということになります。

③については、昭和56年5月31日以前となれば、約築38年以上となりますので、37年前の建物の場合は特別控除は適応されません。建築基準法の耐震性能が変った時期に合わせていますので、比較的しっかりした建物は残すような狙いがあるのかもしれません。構造的には安全な建物は少ないと思われますが・・・。

④の「相続から譲渡の間に事業や貸し付け、居住用として利用していないこと」については、制度を知っていれば対応できることなので最も簡単な要件となります。

その他の要件としては、相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があり、耐震性能が不足している場合は建物を解体してから譲渡(売却)する必要があります。

母屋と離れ等建物が2つ以上の場合は、実際に居住していた建物と土地の分にしか適応されないので注意が必要です。尚、空き家とは居住用家屋のことなので倉庫や事務所等は対象外となります。

相続した(もしくは相続する予定の)空き家を売却する予定の方は、実際に売却した時に3000万円の控除が適応されるのかを事前に確認することをお勧めします。

 

 

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