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調整区域の農地を無断転用しているときは農地に戻さないと売却できない

こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市の土地や空き家、中古住宅など不動産売却・不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、調整区域の農地を無断転用しているときは、農地に戻さないと売却できないことをお伝えします。

農業委員会の許可が必要なので、農地の状態になっているかをチェックされる

鈴鹿市の市街化調整区域にある土地で地目が「田」や「畑」になっている土地は農地として農業委員会の台帳に記載され、管理されています。個人の所有の土地なのですが、自由に使ってもよいわけではなく、基本的には耕作用地として利用しなければなりません。資材置き場や駐車場、倉庫を建てるための土地として利用するためには申請をして許可を得なければ農地法違反となってしまいます。

市街化調整区域の中には親の代から特に許可を得ずに農地とは違う用途で利用しているのでそのまま無断転用状態が続いている土地があります。このような場合はそのまま利用している間は特に問題はないのですが、土地を売却しようとしたり、他の土地を売買しようとしたときに農業委員会がチェックして発覚してしまい、売買が成立しなくなってしまいます。

以前も、市街化調整区域の土地を売却しようと進めていて、売主、買主は合意し売買契約は成立したのですが、所有権移転には農業委員会の許可が必要なので申請をしたところ、転用許可を経ないで一部駐車場に利用しているということで、本来の農地の状態に戻してくださいと通知がありました。買主がこれから転用する予定でも、現所有者の無断転用状態をいったん解消するために農地に戻す必要があり、その後、買主へ所有権移転してから転用することを許可するということでした。

広い土地を駐車場などにしている場合は採石を取り払って農地の状態にするには結構な費用が発生します。その他のケースでは、長年耕作放棄地にしており草だけではなく木がはえていて伐採や撤去の費用がとてもかかり、ゴミの始末も含めとても大変だった事例もありました。

鈴鹿市の調整区域の農地を所有している方は、自分の土地だからと自由に転用せずに、地目が「畑」や「田」になっている場合は必ず農業委員会に確認をして転用する場合は許可を取ってから進めるようにしましょう。売却時に農地へ戻す手間や費用が無駄になります。

長年無断転用状態になっており、固定資産の課税台帳が「雑種地」となっていたケースで、所有者が「この土地は雑種地として認められている。」と勘違いをしていたことがありました。固定資産税課は現況を判断して課税しますので農家台帳や登記地目は反映されていません。

農地法上の「農地」は農業委員会が管理しているので固定資産税の課税台帳ではなく、農家台帳を確認する必要があります。登記簿の地目は農業委員会の許可を経ないと「雑種地」に変更登記できないので、登記地目が「畑」や「田」の場合は、土地の利用方法に注意しましょう。

 

~鈴鹿市で土地売却・空き家売却・中古住宅売却など不動産売却をご検討の方は、はぎわら不動産㈱へご相談ください~

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