不動産売買について

不動産売買の基礎知識

不動産売買は大きな取引になります。初めての方は普段使わない用語や難しい法律、契約書類などよく分からないことが沢山あります。馴染みのない不動産の用語や知識を分かりやすく説明いたします。

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは、宅地や建物の売買や仲介をする仕事のことです。ここでいう「宅地」とは地目にかかわらず建物が建っているか、立ちそうな土地のことです。「建物」とは土地に定着していて屋根があり柱又は壁があるものをいいます。「取引」とは売買、賃貸、交換を自ら行ったり、仲介や代理を行うことです。「業」とは不特定多数の方に反復または継続して行うことをいいます。

貸しビル業や賃貸マンション、アパート経営は宅地建物取引業にはならないので一般的には広い意味で不動産業と呼ばれます。山林や調整区域の建物の建てることのできない田畑の取引も宅地建物取引業にはなりません。

宅地建物取引業法

宅地建物取引を業とする場合は、宅地建物取引業法の規制を受けます。この法律には免許制度、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、広告の制限、報酬額の限度、罰則など様々な規制があります。

宅地や建物の取引は、とても高価な取引になりますのでトラブルになるとその損害も大きくなります。あまり知識が無いお客さんが騙されたり、思い描いていた建物が建たなかったりして、契約の目的が達せられないこともあります。このようなトラブルを防ぐために宅地建物取引業法では業者に十分な説明をすることを義務付けたり、悪質な業者を排除するための罰則をもうけたりしています。宅地建物取引業法は、公正な取引、購入者等の利益の保護、宅地建物の流通の円滑化を目的としています。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは不動産に関する法律の専門家です。宅建試験に合格して取引士の登録を受け、取引士証の交付を受けた人を指します。

宅地建物取引士は、契約の前に重要事項説明を行うこと、重要事項説明書及び売買契約書に記名押印することなど重要な職務を担当します。宅地建物取引業者は従業者5名に1名以上の取引士を置かなければならないことになっています。

媒介契約

媒介(ばいかい)とは一般的に仲介と呼ばれるもので、売主と買主の間に入って取引の斡旋や調整などをすることです。不動産の取引には専門的な知識が必要なので、売主と買主どちらとも宅建業者でない場合は、ほどんどがこの媒介の形で取引をします。

お客様が売却を希望される場合は、媒介契約を結ぶと、対象不動産を購入する相手方を見つけて依頼者へ紹介します。購入を希望される方には、希望の不動産を見つけ、その所有者を紹介して売買契約の締結へ向けた努力をします。

媒介契約には3種類あり、複数の宅建業者へ依頼できる「一般媒介契約」、1つの宅建業者と依頼主が自ら発見した相手方と取引できる「専任媒介契約」、すべての取引を1つの宅建業者へ依頼する「専属専任媒介契約」があります。

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重要事項説明

重要事項説明とは、取引の重要な要素やポイントを、専門の資格者である宅地建物取引士から説明をしてもらい、その上で意思決定をすることが出来るシステムです。
不動産の購入は多額の費用が発生します。少しの認識不足や思い違いなどでも多額の損失を被ることがあります。宅地建物取引業法では購入者の利益の保護の為、宅建業者に契約締結までに、対象不動産の購入判断に影響のある重要な事項を、書面にて説明することを義務付けています。
この説明の内容には、宅建業者の説明、不動産の所有者の説明、登記簿に記載されている内容、都市計画などの制限、取引条件に関する事項、金銭に関する事項などがあります。
どの内容も不動産取引の判断に大きな影響を与えることなので、説明を受けて分からないことがあれば質問をして、十分に理解することが大切です。
説明は宅地建物取引士が取引士証を提示したうえで行うこととされています。

売買契約

売買契約とは、たとえば買主が土地を1,000万円売ってほしいと申込みをし、売主が買主にその価格で売りますと承諾することで成立する約束のことです。

売買契約は売主と買主の合意で成立しますが、宅地建物取引業法では37条書面というものを宅建業者へ義務付けています。これは取引の内容を書面にして取引の当事者双方へ交付することで言った言わないのトラブルなどを防ぐためのものです。37条書面には、当事者の氏名、住所、取引対象物件の表示、売買代金の額、支払い方法、引渡の時期、移転登記の申請時期、損害賠償の内容など細かく設定されており、実際の取引ではこの37条書面を兼ねた売買契約書が使用されています。

売買契約書にはトラブルにならないよう様々な取引条件などが記載されています。多くの売買契約書は全国宅地建物取引業協会のひな型を利用しており、公正で安全な取引になるようにはなっています。法律用語もたくさんあり完全に理解することは難しいかもしれませんが、分からないことは質問をして理解した上で署名捺印をしましょう。

不動産登記

不動産の登記とは、不動産の所有権等が誰のものなのかが分かるように、権利関係を目に見える形にする制度です。

登記所に備え付けられている登記簿には、1つの土地、建物ごとにどのような不動産が誰のもので、どんな権利が設定されているのかなどが記録されています。不動産の取引の結果、所有権が売主から買主へ移転します。その権利移転を登記簿に反映させる為に双方が共同で申請をして、新しく買主の名義へ変更されます。実務では多くが司法書士へ依頼して手続きを行います。

登記した内容は、誰でも申請して登記事項証明書を発行してもらい、内容を確認することが可能です。

 

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