こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、中古住宅の雨漏りを買主へ告知せず売却して、後日、買主から損害賠償請求をされた問題から売主の心構えをお伝えします。

高く売りたくて雨漏りの存在を伝えずに売却

中古住宅を売却しようとした売主が、大雨の際に少量の雨漏りがあることを知っていたが、売却価格が下がるのが嫌だったので仲介業者にも、買主にもその事実を伝えず売却をしました。

この時の売買契約では、中古住宅の築年数が25年たっていたので、瑕疵担保責任（物件の隠れた欠陥を売主が負担する取決め）を免除する特約が設定してありました。

所有権移転から4か月後の大雨の際に雨漏りに気付いた買主が業者に依頼して調べたところ、天井にシミがあることが分かり、以前から雨漏りがあったとや、以前住んでいた売主も知っていたことが分かり、損害賠償として雨漏りの修復代金を請求されました。

売主は、以前から雨漏りがあったことを認めましたが、売買契約時に瑕疵担保責任免除の特約を設定してるので、所有権移転後の責任は買主が負担するべきだと主張しました。

雨漏りを知っていたのに告知しなかった場合は「隠れた瑕疵」ではない

この問題で大切なことは、瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」であって、すでに分かっている瑕疵には適応されないことです。

売主が雨漏りの存在を「知っていた」のに告知していなかったことは売買契約の信義誠実の原則にも反しており、買主から損害賠償請求をされても対抗できないでしょう。

瑕疵担保責任を設定しないから売却した後のことは自分とは関係ないと考え不誠実な態度で売却活動をすることは危険です。

高く、スムーズに売却するために、売却不動産のマイナス要素をなるべく隠したいと思うかもしれませんが、後日トラブルになり多額の損害賠償金を請求されることを頭に入れておくべきです。

売却をするときは、宅建業者や買主に売却不動産の状態や、状況を正しく告知することが大切です。

売却する中古住宅に欠陥がある場合は、その状態を売却前に解消するか、そのまま売却する場合は正しく告知して対処法を提案することで買主に安心して購入してもらうことが出来ます。その方が安全な取引に繋がるでしょう。

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