居住しなくなった古い実家や自宅を売却する場合、「中古住宅としてそのまま売る」か「建物を解体して更地（住宅用地）として売る」かの2通りの方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがありますが、実は「税金」の視点を忘れると、最終的な手取り額に大きな差が出てしまいます。

1. どちらの方法で売却すべきか？

まずは、それぞれの売却方法の特徴を整理しましょう。

• 中古住宅としてそのまま売却

  • メリット： 解体費用がかからず、初期費用を抑えられる。

  • デメリット： 建物が古いと買い手が見つかりにくい。また、引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの不具合が見つかった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任」のリスクがある。

• 解体して更地で売却

  • メリット： 「新築用地」としての需要が高まるため、買い手が見つかりやすく、早期売却が期待できる。建物がないため、契約不適合責任のリスクも大幅に軽減される。

  • デメリット： 先に解体費用の持ち出しが発生する。

2. 「3000万円の特別控除」と解体のタイミング

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して20.315％（所有期間5年超の場合）の税金がかかります。

特に昔から所有していて購入時の書類（売買契約書など）がない場合、売却価格の5％を取得費として計算するため、多額の税金が発生するケースが少なくありません。

こうした負担を軽くしてくれるのが、マイホームを売った時の「3000万円の特別控除」です。しかし、建物を解体して更地にする場合は、以下の期限に注意が必要です。

更地売却の条件 として、建物を取り壊した場合、「解体した日から1年以内」に売買契約を締結しなければ、この特別控除（および軽減税率の特例）は受けられなくなります。 ※解体しなくても、住まなくなってから3年目の12月末までに売却する必要があります。

3. 「1年以内」という制約をどうクリアするか

「特別控除を使いたいが、1年以内に売れるか不安」という場合、以下の戦略が考えられます。

• 「解体更地渡し」の条件で売り出す 古家を残したまま売り出し、契約が決まってから解体する方法です。解体費の先行投資を防げますが、古い建物がある状態では土地としての「商品力」が落ち、第一印象が悪くなるというデメリットがあります。

• 適正価格を見極め、買取保証を利用する 解体して更地にするなら、1年以内に確実に契約できる「適正価格」の設定が不可欠です。万が一売れ残った場合に備え、不動産会社に「買取保証」を依頼しておくのも一つのリスクヘッジです。

安心・安全な取引のために

不動産売却は、単に「高く売れればいい」というものではありません。税務面を含めた戦略を立てなければ、思わぬ出費に繋がります。

仲介会社に任せきりにするのではなく、売主様ご自身も知識を持ち、専門家のアドバイスを仰ぐことがトラブルを防ぐ近道です。「少しでも高く」という心理がリスクを見えにくくすることもあるため、常に「安心・安全な取引」を最優先に考えましょう。

～鈴鹿市で土地売却・空き家売却、中古住宅売却をご検討の方は、はぎわら不動産㈱へお気軽にお問い合わせください～