こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

 今回は、国土交通省が示した死の告知のガイドラインについてお伝えします。

「告げなくてもよい」内容が示された

令和3年10月に国土交通省から死の告知に関するガイドラインが公表されました。

これまでも人が亡くなった土地建物については心理的瑕疵物件として告知が義務付けられていました。これは宅地建物取引業法で「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」とする決まりがあり、一般的に人が亡くなった建物は取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えらるからです。

しかし、人の死についても自然死や自殺、事故死、他殺など内容によっても、経過期間や近隣への認知度などの内容によっても変わってくるのでどこまで告知しなければならないのかの基準が明確ではありませんでした。
仲介業務をする宅建業者も調査をどこまですればよいのか、どこまで調査をする義務があるのかが明確ではありませんでした。

このことが個々の取引のトラブルや円滑な流通の阻害につながっていたのでガイドラインとして作成されたようです。

 

新たな死の告知に関するガイドラインでは、売買の場合、過去に人が亡くなった住宅でも、自然死や日常生活の中での不慮の死は告げなくてもよいと示されました。但し孤独死で発見が遅れ特殊清掃が行われた場合は告知する必要があります。

宅建業者の調査義務については、所有者の告知のみでよく、それ以外の積極的な調査を行わなくても調査義務違反には問われないとされました。

 

この基準は、過去の裁判例や社会通念に照らし合わせて妥当と考えられる一般的な基準として取りまとめられたようですが、個人的には本当にそうかな？と思う部分があります。

社会通念上、通常一般人は家庭内事故死が発生したからといって、当該物件に住み心地の良さを欠くことはないと整理されたようです。
ガイドラインでは下記のように記載されています。
「事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。」

家庭内の事故死では転倒、火傷、誤飲、風呂での溺死などがあります。このような事故があり人が亡くなった住宅を「当然予想できるものであって住み心地の良さを欠くことはない」と考えることは一般的ではないように感じます。

家族が住む家を大金で購入して、後からこの住宅では子供が風呂で溺れて亡くなっていたというような事実を知った場合、多くの人は不信に感じるのではないでしょうか。
一般的にはそのような事故が無い前提で購入しているので、知っていたら購入していないか、同じ価格では購入しないはずです。

民法改正で適用された契約不適合責任では、引き渡された物件が、種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しなければ修補・減額・損害賠償請求ができることになっていますが、この死の告知のガイドラインで「告知しないことが社会通念上妥当」と国が示しているので責任を追及することもできないでしょう。
「なぜ教えてくれなかったのですか？」と言っても「ガイドラインで示されているので。」との回答になります。

死亡歴を知らずに購入したくなければ、重要な影響を与えるとして告知請求をする

今回のガイドラインは、不動産市場の円滑な流通やトラブルの低減などを目的にしているようですが、実際に取引をする購入者にとっての「安心して購入できる環境」には逆行しているような気がします。

安心して購入するための市場調査として、購入する当事者等に大規模にアンケートなどを取ってニーズを確認すると違った結果になると予想します。
自然死なら－数％、事故死なら－数％、自殺なら－数十％というような結果になり、実際の内容によって価値（価格）が変動するのではないかと思います。

事故死があった住宅が通常の住宅と同じ価値ではないと思います。基本的には告知をしてその内容で価格が設定され、売主買主が合意して売買するほうが公正な取引だと感じます。

 

今後、中古住宅を購入する方は、このガイドラインの例外を活用することをお勧めします。

原則、告げなくてもよい内容でも、人によって死に対する価値判断は違うので、買主が「購入判断にあたり重要な影響があるので告知してください。」と伝えておけば告知する義務が発生し、所有者や宅建業者は告知を拒絶することは出来なくなります。

口頭では言った言わないのトラブルになるので、書面かメールで「私たち家族は、購入する不動産で人が死亡した経緯がある場合は、購入判断に重要な影響を与えますので、過去に敷地内で死亡したことがある場合は内容にかかわらず、すべて告知してください」と伝えて記録に残しておけば良いでしょう。