こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市の土地、空き家、中古住宅などの不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、売主が高齢者となる不動産売買の注意点をお伝えします。

売買契約時に意思能力が無かったと認められれば契約が無効になる

不動産売却をするときに、その売却不動産の所有者となる売主が高齢者であることはよくあります。高齢になり、「これまで住んでいた家から施設に引っ越しをする」、「利用していた土地を処分して相続前に整理しておく」などの理由で不動産の売却をされるケースがあります。

このように売主が高齢者となる不動産売却の時には、意思能力があるかがとても重要になります。意思能力とは、自分の行為の結果を正しく認識し、正しい意思決定を行うことが出来る精神能力、精神状態のことを言います。

この意思能力が無いと判断される方が行う契約行為は無効となります。改正民法では「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明文化されました。

過去の事例でも、不動産売買契約の締結時に意思能力が無かったとして、後日売買契約が無効になるケースがありした。

日常生活の中で自立して生活しており、物品を購入なども普通に行っている、コミュニケーションも取れているので大丈夫と考える方も多いのですが、不動産売買は高額の取引となることや、引き渡し時期、引き渡し条件、契約解除の取り決め、損害賠償責任、瑕疵担保責任など、契約内容がとても複雑でどれも重要です。このような契約行為の結果を正しく認識するには、日常生活を行うよりも一段階高度な判断能力が必要といえるでしょう。よって他の取引よりも後日、無効と判断されるリスクも高くなることになります。

どのような場合が意思能力が無いと判断され契約が無効になるかは一律の基準があるわけではなく、売却の経緯や契約内容などで個別に判断されるようです。過去の判例を整理していくと、不動産売却の動機や必要性、売却価格が適切か、条件など契約内容が適切なのかなどを総合的に判断するようです。

悪質な宅建業者が巧みに所有者を勧誘して不動産を低価格で売却させて、転売目的で自らが購入するといったケースも過去にはありました。高齢者の親が自ら不動産売却を」」進めている場合は、不当な売買契約を締結されないよう家族の方がしっかり注意してサポートするようにしましょう。

すでに高齢となった親名義の不動産売却を検討している方も注意が必要です。この場合、本人に意思能力が無いと判断されれば契約が無効になってしまいます。多くが他の親族からの指摘で問題が起きます。高齢者である親の不動産を売却するときには、家族や親族すべての方の同意のうえで進めていくことが大切です。意思能力がすでに無いようでしたら成年後見制度を利用することも一つの方法です。

今後は一層高齢化社会が進み、不動産売買では高齢者が売主となるケースは増えていくでしょう。そして意思能力が疑われる不動産売買の事例も増えていくと思われます。このような不動産売買の当事者となるときには、十分注意するようにしましょう。

 

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