こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、境界確定が出来ず筆界特定制度を利用することになった事例をお伝えします。

法務局が筆界を特定してくれる制度

不動産売買の時には隣接地との境界を確定させるために、土地家屋調査士へ依頼して境界確定手続きを行うことが一般的です。

売買契約の時に、「売主の責任と負担において引渡し期日までに行う」との取り決めをすることも多いようですが、専門家に依頼しておけばやってくれるだろうと考えていると危険です。

境界を確定することは全ての隣地所有者との合意が必要なので、1人でも、協力してくれない、境界点について合意が得られない、そもそも連絡が取れない、手間が掛かって期日に間に合わない、といった理由で、境界が確定しない・期日に間に合わないと買主に対しての債務不履行責任が生じてしまいます。

この為、売買契約書には、隣地所有者の協力が得られず1部の境界が確定しなかった場合や、引渡し期日に間に合わな方場合の取り決めを記載しておく必要があります。

境界が確定しない場合の他、越境物があることもあり、売買契約後に予期せぬマイナス要素が発生すると、契約不適合責任が発生するので、当社では、取引の安全を考慮して、境界確定手続きを行ってから売却を行うことをお勧めしています。

以前の事例でも、事前に境界確定手続きを行ったところ、境界が確定した隣接地は越境物があり、1部隣接地は所有者がつかまらない「所有者不明土地」で境界が確定しませんでした。

越境物解消の為に分筆をしようとしてもすべての境界が確定しないと分筆が出来ないので、法務局の筆界特定制度を利用することになりました。

筆界特定制度は、新たな所有権境界を特定するものではなく、もともとの筆界を法務局が特定する制度です。民民間の合意が得られない場合でも、公的機関である法務局が根拠をもとに特定するものなので、信頼できるものと考えられます。この為、争いがあっても筆界特定された地点が民民間の境界と認められる可能性が高くなります。

但し、1年くらいの期間が必要であることと、境界確定費用とは別に更に筆界特定費用が発生するのが大きなデメリットとなります。思ってた地点と違う地点が筆界として特定されてしまうリスクもあるので注意が必要です。

最近は、空き家や所有者不明土地の問題が全国的に問題になっていますが、売却不動産だけでなく、その隣接地が所有者不明土地、空き家になることで、売却不動産の価値が下がる、売却費用が増えるといったケースが多くなっています。

隣接地の影響を考えずにとりあえず売買契約を締結してしまうと、買主に対しての債務不履行責任や契約不適合責任が発生する可能性がありますので、境界不明瞭などの未確定要素がある場合は、自身の身を守るためにも先に手続きや調査を行い、安全に売却できるようにすることをお勧めします。

 

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