こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、調整区域の建物を賃貸借はダメなのか、購入する場合は、住民票を移動する必要があるのかについてお伝えします。

調整区域の建物を、都市計画法で許可を受けている

先日、あるお客様から相談があり、市街化調整区域の建物を購入したいのだが、宅建業者の営業マンに「購入した場合に住民票を移動しなければいけない。」と言われたとのことでした。すでに住宅ローンを組んで住宅に住んでいて、子供の学校区などの問題もあり、住民票は移動したくないようでした。購入した建物は賃貸として貸したいと考えていたようですが、「市街化調整区域の建物は賃貸してはいけない。」との説明も受けたようです。

鈴鹿市では昭和46年に市街化区域と市街化調整区域に線引きされました。この時に調整区域に指定された地域の建物は、今後、建て替えができなくなることは困るので、「その時点で建っていた用途と同じ建物の建築」は許可されることとなりました。これを線引き前要件と言います。

 

一般的に住宅を建てた方は「住むことが目的」なので住民票を移動することが多いのですが、賃貸で貸す場合や、セカンドハウスとして利用する場合は、この手続きをしない場合もあります。

住宅ローンを組む場合は、本人が住むことを目的とした金融商品なので、融資を受ける条件として、住民票を移動することと、抵当権を設定することを求められます。

調整区域に農家住宅として建てられた建物は、農業従事者である申請者に対して許可が下りているので、第三者が利用することは都市計画法違反となります。その場合はもちろん賃貸を目的としては利用できません。

相談者へ説明をした営業マンは、このような住宅ローン条件や農家住宅の要件と混同して説明してしまったようです。

住民票移動は必要ない・賃貸借は可能

鈴鹿市の都市計画法の規定で調整区域に建物を建築する際や、既存の建物を購入する際に、住民票を移動しなければ「建築確認が下りない」、「所有権移転できない」、「都市計画法違反になる」ということはありません。「賃貸借は不可」との決まりもありません。鈴鹿市の都市計画課の担当者にも念のため確認しましたがそのような規制はありませんでした。一般的な住宅を建てる場合は「当初から賃貸目的でも構いません。」とのことでした。

市街化調整区域の建物については、農業用倉庫なら建てれるとか、農家住宅、分家住宅なら建てれるとか、移動式のものなら建てれるとか、その地域の要件や、建てる方の属性で建築が可能になったり、建てれるものが変わっていたりしてとても複雑です。

すでに建っている建物の売買についても、丁寧に調査を行い、どのような活用が可能なのかをしっかり見極めてから進めていくことがトラブルのない安全な取引につながると思います。

 

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