こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、民法改正が売主にとってネックになることについてお伝えします。

実際の状態と契約内容が違うことが判明した場合は責任を追及される

鈴鹿市で不動産売却を検討している方や、実際に売却中の方は2020年4月の民法改正が不動産売買に大きな影響を与えること知っておくと良いでしょう。

これまでの「瑕疵担保責任」という概念から「契約不適合責任」という概念に変わったことで、不動産売却の方法や、価格設定、売買契約書の内容などをこの「契約不適合責任」の概念に合わせたものに変更する必要があります。

これまでは、物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合は売主が保証するというような考え方でした。今後は、売買契約時に合意した内容よりも「種類、品質又は数量に関して契約内容に適合していない」ことが判明した場合は、物件の修補を請求されたり、代金の減額を請求されたりします。契約の目的が達せられないときは契約解除となることもあります。

実際の不動産売却では、これまで古い中古住宅の場合、「瑕疵担保責任は負わない」との特約を入れて売却することが多かったので売却後に買主側から何か請求されたりすることは無かったのですが、今後は契約内容と違うことが判明した場合、その責任を追及される可能性があります。

しっかりとした調査や情報開示、契約書作成が重要

これまでは古い住宅の場合は、当然経年劣化や不具合があるものとされ、売主がその責任を負担するのではなく、その可能性を含め購入した買主が負担していました。

しかし、高額になる不動産を購入する買主は、売買契約時に認識していた内容でその対価として代金を払っているので、その内容よりも性能や品質が劣るものだったことが判明した場合は、大きな損失を負うことになります。今後は契約時の内容が保証されやすく、買主がこれまでよりも保護されるようになりました。

本来、売買契約時の内容と実際の状態が違う場合は、売買契約内容の状態にするか、実際の状態に合わせた価格設定に改める必要があるため平等になったとも考えられます。

売主にとってはこれまでよりも不動産売却に注意が必要になります。

今後は、不動産売却の際にその品質をしっかり調査をして確認することが大切です。そして、その状態を正確に開示すること、どこまでの状態を容認事項として合意するかをしっかりと売買契約書に記載することが重要になります。

分からないことやあいまいなことをそのままにして売買契約を締結すると、引渡し後に「契約内容と違う」と契約不適合責任を追及される可能性が高くなります。

不動産を売却するときは、高く査定をしてもらい、高く販売してもらうことを最優先にするのではなく、戦略的に誠実にキッチリとした方法で不動産を売却する方が賢明です。

安全でトラブルのない取引にするためにも、丁寧な不動産売却を行うことをお勧めします。

 

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