こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市で土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却や不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産売却の時の注意点として契約不適合責任についてお伝えします。

重要事項説明と売買契約の時は分からなかった騒音問題

ある土地の売買契約をしたときに実際にあったことですが、売主は土地を利用していなかったので、告知事項には騒音は「特に知らない」として買主に伝えていました。住宅街の中にある土地だったので、電車や車の騒音は特に考えられず、私が何度か現地へ行って調査したときにも静かだったので、重要事項説明の時にも騒音について特に説明していませんでした。

その後、境界確定手続きを行うこととなり、土地家屋調査士の先生が隣地所有者へ協力を求めに挨拶へ行ったところ、隣地所有者が自宅で金属の加工をする仕事をしており、断続的に切断音や研磨音がすることが分かりました。境界立会い時に自治会長に確認すると、近隣から騒音のことで苦情が出ていて困っているとのことでした。

土地を購入した買主としては、新築住宅を建築して穏やかに過ごそうと考えおり、断続的に騒音が発生するとなると、この土地の購入を決めたときの認識とは大きく異なることになります。

契約時と違う要素が出てきたら契約不適合責任を追及される

今年の4月から民法の改正があり、「契約不適合責任」という概念が不動産売買に適応されました。これは契約した不動産が契約時に認識していたものよりも「種類又は品質に関して、契約の内容に適合しないものであるとき」は修補や減額請求そして、契約の目的が達せられないときは契約の解除をすることができるというものです。

この事例の場合は、買主は騒音のことは全く知りませんでした。騒音がある住宅地ということが後から判明した場合は、土地の価値が著しく低下したと言えるでしょう。住宅を建てて住むことが目的なので、騒音があることを知っていたら購入していない可能性もあります。

このように今後不動産売却を行うときは、契約時とその後の状態（認識）が変化すると、修補や売買価格の減額、契約解除にまで発展する可能性があることを知っておくことが大切です。早く・高く売れるようにとマイナス要素を伝えなかったり、隠したりした場合は、後からしっぺ返しにあうことがあります。

この事例では、隣地所有者が話し合いに応じてくれ、迷惑な時間帯には作業をしないこと、事前に行ってもらえればその時間は作業しないことなど、買主と話し合いながら調整していく姿勢があることが分かったので、買主も契約解除等の請求は行わずに引き渡しに向けて手続きを進めることになりました。

今後の不動産売却は、契約不適合責任として実際にどのような事例で契約解除や減額になるかが大きな焦点になってくると思われます。これまでは「売主は瑕疵担保責任は負いません」という文言で逃げることができましたが、今後は売買契約の公平性や買主の保護ということが重要視されてくるようになり、不動産売却では誠実に丁寧に行わないと思わぬトラブルに巻き込まれてしまいますので十分注意しましょう。

 

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