こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、地目が宅地なのに建物が建てれなくなった事例をお伝えいたします。

個別の許可を得た建物の土地は解体すると地目が宅地でも建てられない土地に戻る

今回は事例は、市街化調整区域の土地です。

鈴鹿市では昭和46年に市街化を促進していく地域である「市街化区域」と市街化を抑制し、農地や自然環境を保護していく「市街化調整区域」に分けられました。この時から市街化調整区域は原則建物を建てることが出来なくなりました。

市街化調整区域内でも昭和46年の規制が出来たときにすでに建物が建っていた土地については、財産保護の観点から今後も同じ用途（種類）の建物は再建築できることになっています。このような土地は「既存宅地」という言い方で市街化調整区域内でも価値のある土地として認識されています。
このため、「調整区域の土地でも、地目が宅地になっていたら再建築は可能」と判断することがあります。

その他の土地の場合は、病院や老人ホーム、スーパーなどの店舗であったり、農業従事者が農業を営むための住宅、倉庫等は個別の許可を得て建築が可能となります。

今回の事例地は、市街化調整区域内で過去に農家住宅の許可を得て住宅が建っていた土地でした。
建物を建築した時に地目は宅地に変更したので、地目はもちろん「宅地」となっています。
建築してから数十年が経過して、元の所有者は亡くなり、相続した所有者は、建物が空き家になり老朽化したので、解体をして更地になっていました。

土地を売却することとなり相談に来られましたが、以前建物が建っていて地目も宅地なので当然「再建築は可能」と考えていましたが、残念ながら農家住宅の場合は、申請をした農業従事者のためだけの建築許可なのでその建物が無くなれば元の「建物が建てれない市街化区域の土地」に戻ってしまいます。
地目が宅地で固定資産税の評価額も宅地として課税されているので価値あるのではとの考えもあったようですが、このような土地は固定資産税が高いままになっているだけなので下げてもらうように市役所の固定資産税課へ申請することを提案しました。

販売中も近所の方から「以前、住宅が建っていたのに再建築できないのですか？」と質問が何度かありました。

用途変更手続きを行うことで価値が上がる

このような土地の場合は、農家住宅を解体する前に都市計画の用途変更手続きを行い、建物の用途を「一般住宅」へ変更する方法があります。
一般住宅に変更されれば、当初建築許可申請をした農業従事者とは違う人が住んでもよくなるので、賃貸住宅として貸すことや、中古住宅として売却する、解体して住宅建築が可能な土地として売却することが可能になります。

この用途変更手続きは、建築図面や配置図、断面図、測量図などが必要になり費用もかかりますが、市街化調整区域の土地でも「住宅の建築ができる土地」と「建築不可の土地」では価値が大きく異なります。

市街化調整区域の土地で建物が建っている場合は、解体する前にどのような用件で建築された建物なのかを調べておく必要があります。
線引き時に建物があった宅地なら良いのですが、個別の許可を得て建築された土地の場合は用途変更手続きを行うことで価値を上げることが出来ることを知っておくと良いでしょう。

 

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