こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、市街化調整区域の未登記違反建築倉庫付きの土地は売却できるかについてお伝えします。

未登記違反建築倉庫でも売却は可能

先日、市街化調整区域にある倉庫付き土地の所有者から売却したいとの相談がありました。

調べてみると、市街化調整区域にある土地で、地目が畑となっており、本来は建物建築ができない場所でした。農業用倉庫として建築確認を取っていればよいのですが、建物の登記がされておらず、違法建築物である可能性が高い建物でした。

 

このような不動産の場合は売却が困難となります。

問題点としては、

①本来建物が建てれない土地に勝手に建築している。（建築基準法違反・都市計画法違反）

②地目が畑となっており、農地法の農地転用許可手続きを怠り無断転用している。（農地法違反）

③建物が未登記なので所有権を証明できない（登記法違反）

 

このような場合でも買主が容認してくれれば売却は可能です。但し、安全な取引を行うためにはできるだけ問題の無い状態へ近づける努力が必要になります。

 

③の未登記建物については、所有者が誰なのかを公的に証明できないので、買主が購入後に第三者から所有権を主張されるリスクがあります。このため、客観的かつ完全に売主が所有者であることが判明しない場合は登記をした方が安全です。

建築基準法や都市計画法に違反していても登記は可能ですので、まずは土地家屋調査士へ依頼して表示登記を行い、その後司法書士へ委任して所有権の保存登記を行います。

手続き費用が掛かるので買主が未登記でも良いと言ってくれればそのまま売却することも可能ですが、万が一建物の所有権（一部でも）を主張する人が出てきたときは、その責任は売主が負うことになりますので注意が必要です。

 

②の農地法違反については、農地転用が可能な地域であれば、改めて農地転用の許可手続きをすればよいのでそれほど問題はありません。無断転用については、許可手続きの時に始末書を提出すればよいだけなので実質ペナルティなく手続きが進められます。

建物建築後20年が経過しており、そのことを航空写真等で証明できる場合は、非農地証明という手続きがあり、農地転用許可申請をしなくても、地目を変更できるので、農地法に関係なく所有権移転が可能になります。

 

①の違法建築物、都市計画法違反であることについては、新たに建築基準法や都市計画法の許可を取得することは難しいのでそのまま買主に容認してもらうしかないと思われます。違法状態のままでしかも再建築は不可なので土地の評価は下がります。

違法建築物については近隣に迷惑がかかっておらず、買主が土木用倉庫などに健全に利用していくことについては行政としても取り壊しなどの処分は行わない可能性が高いので実質リスクは少ないと思われます。但し、行政指導のリスクは残りますし、最近はネット社会で口コミなどの評価やコンプライアンス等が厳しいので、社会評価を気にする買主への売却は難しいでしょう。

しっかりと説明し、理解してもらい、容認してもらう

いずれにしても、売買契約の時には調査をしっかり行い、現状とリスクを買主に充分理解してもらい、容認してもらうことがとても大切です。マイナス要素を隠して売却することは、後からトラブルになり損害賠償に発展する可能性が高くなりますのでとても危険です。

法律に違反している不動産でも売却は可能ですが、その分評価は下がり、売却後のリスクも高くなりますので、信頼できる宅建業者へ依頼することが大切です。

「何かトラブルがあっても宅建業者が責任を取ってくれるだろう」と安易に任せてしまった場合でも、契約当事者として買主に対しての責任は売主が負うことになりますので慎重に進めることをお勧めします。

 

 

 

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