こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地の売却、中古住宅の売却、空き家売却など、不動産売却をサポートをしています。

今回は、鈴鹿市の土地で隣地との高低差が２ｍ以上ある土地が売れにくい傾向があることについてお伝えします。

２ｍ以上の高低差がある場合は三重県がけ条例がかかる

住宅用地として土地を売却する場合に、隣地との高低差が２ｍ以上ある時は、三重県がけ条例がかかってきます。この規制は、建物を建てる場合には、がけの高さの2倍以上の水平距離を保つ必要があるというものです。高低差が2.5ｍある場合は、がけの始まりの位置から５ｍの距離には建物が建てれないというものです。

この規制には但し書きがあり、宅地造成規制法に適合した鉄筋コンクリート擁壁等が設置されていたり、地盤が固く安全性が確保されていれば、がけに寄せて建物を建てることが可能です。その他、がけの30度ラインより下へ基礎を設置する（深基礎）方法もあります。

鈴鹿市の中でも高低差２ｍ以上の敷地は沢山あります。鉄筋コンクリートや、間知ブロックなどの擁壁を設置して住宅が建っているのをよく見かけます。一団の住宅地として開発され分譲されたような団地でも周りは鉄筋コンクリート擁壁が設置されていたりします。

このような住宅地で現在建物が建っていても、今後再建築する時には、建築確認の時に改めてコンクリート擁壁等の安全性が証明される必要があります。宅地造成規制法などの許可を受け構造等の記録が残されている場合は、強度が確保されていると認められますが、構造計算等の記録が無い場合や、市役所の担当部署に構造の記録が残っていない場合は、申請する１級建築士が「安全性が確保されています」との判断をする必要があります。

ハウスメーカーは「安全性が確保されている」との判断を出すのを嫌がる

この１級建築士による「安全性が確保されています」との判断は、現在はほとんどの大手ハウスメーカーが、現場状況に関係なく、将来不具合が出た時に責任が取れないとして、原則ＯＫを出さない事情があります。

そのため、条件のよい住宅用地でも、２ｍ以上の高低差がある土地はなかなか売れずに残っていることが多いようです。

数十年前に鉄筋コンクリート擁壁等が設置された住宅用地を売却しようと検討されている方は注意が必要です。がけ条例が理由でなかなか売れず、価格を下げざるを得ないとなると、高低差２ｍ以上ある土地は、土地の価値が低くなりやすいと言えるのではないでしょうか。

売却をせずに建て替える場合にも建築確認申請が必要なので、希望のハウスメーカーでは対応してもらえず苦労することになります。対応してくれる工務店やハウスメーカーを探すか、別の方法として、地中に杭を打ち込むなど地盤改良に多額の費用が発生することになりますので注意が必要です。

 

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