こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地、中古住宅、空き家などの、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、三重県崖条例についてお伝えします。

建築物を建てる土地や隣接地に2ｍ以上の高低差がある場合は建築に制限がある

購入した土地や隣地に、2m以上の高低差（傾斜地）がある場合は、三重県崖条例の適用を受け建物建築に制限がかかります。

この規制は、土砂災害等から建物を守るのが目的で、大雨などで地盤が緩み崖崩れ等の恐れがある場所に建築物を建てないようにする制度です。
高低差のある崖付近に建物を建てる場合は、強固な擁壁等を設置することで土砂災害の被害に遭わないようにする必要があります。

 

ここでいう「崖」とは勾配が30度以上の傾斜地で高低差が2m以上のものを言います。高低差が2m以下のものや、角度が30度以下の傾斜地であれば高低差が2m以上あっても「崖」にはなりません。

又、2段以上の崖の場合（小段や通路などを含んで崖が2つに分かれている場合など）は、全ての傾斜地が角度30度のラインに収まっていなければ一体的な崖としてみなされます。

このような崖がある場合は、原則として建物との間に、崖の高さの2倍以上の水平距離を保つ必要があります。高さが3mの崖の場合は、崖の始まりから6m離れた場所までセットバックすることになります。

この規制は隣地との境界等は特に関係ないので、自分の土地は平坦でも、隣地に崖が存在すれば崖条例の規制がかかります。

がけ条例を回避する方法もあるが負担がかかる

建物を崖の付近に建てたい場合は、宅地造成等規制施行令の中の規定に適合するような、コンクリート擁壁や間知ブロック擁壁を設置する、建物の基礎（杭）を30度ラインよりも下げて施工する、土質試験等に基づき地盤が強固で「安全性が確保されている」として、崖崩れ等による被害を受けるおそれのないことを証明する必要があります。

以前からあるコンクリート擁壁や間知ブロック擁壁等については、開発許可を経て構造計算書や検査済等が市役所等で保管されていれば「安全性が確保されている」と判断されやすいようです。

記録が残っていない場合は、現地等で状態を確認して、亀裂やふくらみが無いことで建築確認を申請する1級建築士が判断することとなります。しかしハウスメーカーは安全性の責任を取りたがらないので、積極的に「安全性が確保されている」との判断はしにくい現状があります。

古いコンクリート擁壁が設置してある土地で、古い建物を取り壊して再建築をする場合や、そのような土地を購入して建築しようとする場合は注意が必要です。「今まで建っていたので同じように建てれるだろう。」、「周りにも家が建っているので同じように建てれるだろう。」と思っていたら思わぬ落とし穴がある場合があります。

2m以上の高低差のある土地での不動産売買や建物建築の際は十分に調査をする必要があります。

 

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