こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、4ｍ以上の道路なのにセットバックが必要と言われた事例を紹介します。

4ｍ以上あるのに建物のある所は2項道路と説明された

中古住宅の売却のため道路の調査に市役所へ行ったところ、接面している道路は、建築基準法の1項1号道路ではなく4ｍ未満の「2項道路です。」と説明されました。

2項道路とは、幅が4ｍ未満の道路のことで、再建築を行うときは中心から2ｍのところまで後退（セットバック）して道路として提供しなければならないというものです。

再建築の時まではそのまま利用できますが、将来的に道路として提供しなければいけないので、土地の有効面積は狭くなり、評価も変わってきます。今回の土地は、もともと狭い土地だったので更に狭くなると、再建築の時に建物や駐車場のスペースが十分に取れない可能性もあり、売却にも大きな影響があると考えられました。

市の担当者から「建物が無いところは4m以上の1項1号道とだけど、建物のある所は2項道路になっています。」と説明されましたが、現地に行って確認すると4.3mほど幅があり、建物がないところと建物のあるところとで幅は同じでした。

再度、市役所の担当部署へ確認に行くと、「側溝が私有地の場合もある。」「官民境界の立ち合いをしなければはっきりしない。」との説明でした。

官民境界の立会いとは、市の道路と私有地の境界を現地で立ち会って確認し、確定させるものです。しかし、この境界立会いは測量が必要なので、土地家屋調査士へ依頼が必要となり、約３０万円の費用がかかってしまいます。期間も２ヶ月ほどかかります。

結局は市の記録ミスだった

今回の事例では、現地の側溝は、明らかに市の道路に含まれると思われること、道路幅は4ｍギリギリとかではなく明らかに4ｍ以上あることから、市の記録ミスではないかと思いました。

売主に余計な費用負担をかけさせないために、まずは市の担当者が現地で確認をして、市の見解を出してほしいとお願いしましたが、この担当者は「境界立会いの手続きが必要」との主張を変えず、なかなか応じてもらえませんでした。

道路の管理は市の責任なのに、道路幅の確認を売主の負担で行うのはおかしいし、余計な費用負担をかけさせないために、しばらくねばっていると年配の別の人が入ってきて、まずは市の担当者が現地に行って確認することを了解してくれました。

後日、電話がかかってきて、「道路幅は4ｍ以上あったので１項１号道路です。」とのことでした。

市の担当部署で説明されたので、そのまま「接面道路は２項道路です」として販売するのと「幅4.3ｍの１項１号道路です」と販売するのでは大きな差があります。

市の道路は膨大な量があるのですべて正確に管理されているとは思われません。今回のように間違っているケースもあるので、必ず現地にて確認し、市の担当者が間違った説明をしているかもしれないことも頭に入れて調査する必要があるなと改めて感じました。そして、そのことが売主の土地の価値や財産をを守るためにも大切だなと感じました。