こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、未登記建物購入の注意点についてお伝えします。

登記していないだけではないので注意

土地建物を購入しようとしたときに、建物が未登記となっていることがあります。1棟の建物しかない場合は権利を保存するためほとんど登記されていますが、田舎で複数建物がある場合は、付属の建物には登記がされていないことや、増築部分は登記していないケースが結構あります。

この時に、不動産購入が初めての方のは、登記してあることと未登記であることの違いがよく分からず困ってしまうようです。

未登記建物については、下記のようなリスクがあります。

①建築確認手続きを経ていないことが多く違法建築物である可能性が高い

②構造、強度などの建物の状態が分からないので危険

②住宅ローンを利用して購入する場合は、金融機関から承認が下りないので借り入れができない

③登記をしていないので第三者が所有権を主張してきたときにトラブルになる

④建物は登記する義務があるので登記法に違反している

⑤登記するには土地家屋調査士と司法書士へ依頼するので費用が発生する

このように、ただ登記をしていないだけではなく、さまざまなデメリットがあります。

 

内容を確認してリスクが少なければ購入することは可能

現金で購入を検討している場合は、当事者同士で合意すれば売買は可能ですので、注意しないとそのまま取引が進んでしまいます。

そのため、1つ1つ実際の状況を把握して、リスクが無いかを確認することをお勧めします。

離れや増築部分を建築する場合、昔は直接知り合いの大工さんに依頼していたので、建築確認の手続きをしないで建てていたことがありました。設計士が構造計算や設計図面を作成するのではなく、大工さんが経験と感覚で設計して建てていたようです。

ちゃんとした大工さんが建てた建物ならば、建築確認手続きを経ていなくても丈夫で長持ちする建物になっているケースもあります。違法建築物だから劣等な建物なわけではないので、実際の建物を見て判断できればリスクは少なくなるでしょう。

権利関係では、第三者が所有権を主張してきたときにトラブルになるとの心配がありますが、市の固定資産税台帳に売主の名前が記載され納税してる履歴があれば、ほぼ所有者として認められるでしょう。その他、売主が過去何十年も所有してきた敷地内に建っている建物で、人に貸したりせず、土地建物に第三者の抵当権等の担保権が設定されていないようでしたら、他人が権利を主張する根拠が乏しいので実際にはリスクはほとんどないと考えてよいでしょう。

建築基準法違反の罰則や、登記法に違反についての10万円の過料が課される可能性については、実際に請求されたケースは聞いたことがありません。

後から登記する場合は費用が発生するので、その場合は先に登記してもらってから購入するほうが良いでしょう。ただし売主側がめんどくさがったり、登記にかかる手間分売買金額が高くなってしまうこともあるので、実損が無いようでしたらそのまま購入することも検討しても良いでしょう。

 

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