こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、公衆用道路は自由に通行できるわけではないことについてお伝えします。

裁判例では「通行する権利があるとは断定できない」とされている

住宅が公道ではなく私道に接しているケースは多々あります。舗装されており見た目は普通の道路でも、行き止まりの道路や、狭い道路の一部を後退（セットバック）しているような場合は、市の管理ではなく個人の所有地になっていることがあります。

この場合、登記地目は「公衆用道路」となっており、一般の交通の用に供する道路とされ、所有者はその部分には建物は建築できず、道路として管理する必要があります。

所有地でも道路としての利用に限定されるので、公衆用道路については固定資産税等が非課税になります。

現況は道路だし、公衆用道路として利用されるべき土地なのだから（税金も免除されているし）当然自由に通行できると考えがちですが、実はそうでもないようです。

過去の裁判例では、建築基準法でセットバックをしたり、建物を建築するために道路を整備しているのは行政処分の範疇であり、その反射的利益のため他人が通行できるようになっているだけで、通行地役権のような私法上の権利が発生するわけではないという解釈のようです。

したがって公衆用道路は公道と同じように自由に通行できる権利があるとは言えないということです。

このようなことから、公衆用道路に接している土地を購入する場合はとても注意する必要があります。

「みんなで共有している道路だから」、「自分も一部所有するので」、「みんな自由に通行しているから」、「所有者から了解を得ているから」など、一見問題ないように感じてしまいますが、他人の所有で通行する権利があるとは言えない土地に接しているので慎重に検討するべきです。

具体的には下記のような問題を考慮する必要があります。

・自由に通行しても良いと言ったが無料とは限らない。（今は無料でも将来的に何らかの請求が発生する可能性がある）

・通行（徒歩）は可能だが、車の通行はダメとかバイクはうるさいからダメとか制限される可能性がある。

・現在の所有者が死亡または売却により変更した場合に通行できなくなる可能性がある。

・数筆ある道路で1人でも「自分の土地は通らないで」と言い出したら結局車が通れない道路になってしまう。

このような問題を発生させずに将来的にもずっと安心して道路を通行できるようにするためには、合意書を交わしておく方法がお勧めです。

共有の道路に接している住宅の所有者は、みんなが車も含め通行は自由に行えるようにして、将来的に所有者が変わっても合意内容を引き継ぐことを義務付けるという内容を書面にて残しておけば安心できますし、トラブルも発生しにくくなります。

みんなが安心して利用できる道路があることで購入検討者は安心して検討できますし、土地の所有者にとっては土地の価値が上がり、売却がスムーズになるでしょう。

 

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