こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産売買契約では、引渡し期日に注意することについてお伝えします。

手続きが間に合わないと債務不履行となる

不動産売却や不動産購入時に売買契約を締結しますが、その売買契約時には意外と気に留めていなくて後からトラブルの原因になることがあるのが「引渡し期日」です。

売買契約の締結後は、売主・買主は引渡し日までに所有権移転ができるようそれぞれ必要な手続きを進めていくことになります。

売主は隣地との境界を確定する境界確定手続きや、所有権移転に必要な司法書士委任手続きがあります。

買主は、住宅ローンの本審査、住民票移動、火災保険の契約、金銭消費貸借契約、司法書士への委任手続き等です。

このように、売主・買主それぞれの手続きを実行して所有権移転が可能になりますが、一方がいつまでも手続きを終わらせてくれないと、その相手方が迷惑となります。そうならないように売買契約時に引渡し期日を決めて互いに約束を守るように取り決めをしています。
もし一方がその約束を守らない場合は、債務不履行となり、損害賠償の対象となります。

不動産売買は初めての方が多く、すべての流れを経験している方は少ないので、あまり注意せずに宅建業者に任せてしまう傾向があります。
自分はちゃんと手続きができるはずだと安易に考えている方もおられますが、すべての手続きを引渡し期日までに確実に終わらせることは意外と難しいことです。

売主の境界確定で続きについては、隣地所有者の協力が得られない場合や、得られたとしてもすぐには対応してもらえないことがあります。鈴鹿市の境界立会いの担当部署が混んでいて手続きが予定より遅れることもあります。
司法書士が作成した登記書類に実印を押そうとしたら、印鑑証明書の印鑑と違っており、慌てて探し回った事例もありました。

買主の住宅ローン手続きについては、金融機関の審査や事務処理の影響を受けるので特に注意が必要です。本審査が思っていたよりも時間がかかってしまい、その後の住民票移動、金銭消費貸借契約が仕事の休みを取っていた日と合わなくなって1週間ずれてしまった。その後の手続きも金融機関の事務処理の都合で縮めることができなかった。
本審査で経過観察の持病が問題となって医療機関の診断書が必要になった。診断書をもらうのに手間がかかり、しかもその後不承認となってしまったが、融資特約の期限が切れていて、白紙解約ができない。他の金融機関の審査手続きを進めたいが、とても契約期日には間に合わないということがあります。

実際の実務では、手続きが売主・買主の責任ではない理由で引渡し期日に間に合わない場合は、相手方にその事情を説明して、引渡し期日を延長してもらうことが多いのですが、相手方にも都合がありますので必ず承諾してもらえるとは限りません。あくまでも売買契約書ではしっかりと引渡し期日を設定して約束をしているので、約束を守れなかった場合の責任は自身が負うことになります。

このように、引渡し期日のトラブルは、相手方の厚意によって助かる場合もありますが、あくまでも債務不履行として自身に責任が生じます。そのような事態にならないためには、引渡し期日までにすべての手続きが終われるかしっかり確認することが大切です。
境界確定手続きや住宅ローンの審査など売買契約よりも前にできることは事前に行い、不確定要素をできるだけ減らして売買契約に臨むようにすると良いでしょう。

その他、手続きが「自身の責任ではない理由で遅延した場合は、引渡し期日を延長できる」旨の文言を売買契約書記載してもらうことも大切です。

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