こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、登記名義人が真の売主ではない場合があることについてお伝えします。

登記簿に記載されている人を信用して取引をしても守られない

不動産の所有権等は登記簿謄本に記録されています。所有権等の登記は義務ではありませんが、第三者に対する対抗力を有しますので、自身の不動産を守るためにほとんどの方が所有権等の登記をしています。

所有権以外の権利としては抵当権や、地役権、地上権など9種類の権利があり、そういったものも権利を守るために対象不動産に登記されています。

しかし、この不動産の登記には公信力はありません。「公信力が無い」とは、登記名義人を所有者として信用して不動産を購入しても、登記内容とは違う真の所有者がいた場合は、その真の所有者に対して購入者は対抗できないということです。

このような理由から、不動産売買の際には登記簿に記載されている所有者が、本当にこの不動産の持ち主なのかを確認する必要があります。最近では、悪意のある人や業者が勝手に名義を変えているといったケースは考えにくいですが、家族間で離婚に関するトラブルや、相続トラブルが背景にあるまま売却を進めている場合には注意することが大切です。

その他、税金対策のため妻や息子名義にしている不動産を売却するケースでは、実質的に所有しているのは別人となります。同じ土地に未登記建物や賃貸物件がある場合は、購入後に登記名義人ではない真の所有者が所有権を主張する可能性があります。

登記名義人の他、所有意思を持っている人に会って、売却の意思があるかを確認する必要がある

登記名義人が高齢ですでに判断能力が無くなっていいる場合も真の所有者とは言えないでしょう。

過去の事例では、判断能力のない父親名義の土地を息子が売却していまい、後日、他の兄弟が契約取り消しを主張してトラブルになっていたケースがありました。

このような場合は実質所有権は息子1人ではなく、後見人もしくは家族数名に分散されるので、後日トラブルにならないようにするには、家族みんなの合意が必要になります。

登記名義人の身分証明証や印鑑があれば不動産売買は可能ですが、真の所有者の意思が優先されるので、登記名義人の名前のみを信用せず、真の所有者なのかを確認して不動産取引を進めることが大切です。

はぎわら不動産㈱では、売却相談の時に誰が真の所有者なのか、判断能力はあるのか、他にも所有者がいるのか、その他の家族の売却意思なども確認して、後日トラブルにならないようにしています。

 

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