こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、鈴鹿市の市街化調整区域で、農地でも住宅の建築が可能になったことについてお伝えします。

優良田園住宅の建設を促進する法律ができた

鈴鹿市には2つの種類の地域があり、市街化区域と市街化調整区域に分かれています。市街化区域には住宅などの建築はできますが、調整区域は原則建築ができません。

昭和46年の市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われた当時に、建物が建っていた土地については、その後も同じ用途の建物を建てれることはできます。

その他、農業従事者が建築する農家住宅や、農家の息子などが建築する分家住宅も建築することが可能です。

事業用では、地域サービスに繋がる用途のものは建築が可能です。

このような条件以外では、市街化調整区域では住宅は建てれませんでしたが、2021年7月より「優良田園住宅」という要件で住宅の建築が可能になりました。

田舎の方では、人口減少が続き、集落がどんどん衰退していくので、それを抑制するため、農業従事者やその家族以外の方でも、その地域に住みたいという方が住宅を建築して住めるようにすることが目的のようです。

但し、市街化調整区域のすべての地域が対象ではなく、下記の7地域に限定されています。

・椿地区

・鈴峰地区

・庄内地区

・深伊沢地区

・久間田地区

・合川地区

・天名地区

この地域にの中でも実際にはもっと細かく指定されていて、集落内の土地が対象になります。集落から外れた田や畑の場合は上記対象区域に入っていても対象にはならないので注意が必要です。

土地や建物の条件としては、300㎡以上の土地面積で、建ぺい率30％以下、容積率50％以下、3階建て以下（高さ10ｍ以下）となっています。
前面道路に水道や排水設備があるところで、災害区域に指定されていないことなども条件となります。
建物の種類としては、個人が居住する目的の一戸建ての住宅のみ（車庫や倉庫は含む）となり、賃貸アパートや事業用店舗・倉庫は対象外です。

農地が住宅用地になり土地の価値が大きく上がる

この優良田園住宅の対象となる地域で、条件に当てはまる土地を所有している方にとっては、土地の価値が大幅に上がることになります。

市街化調整区域の農地の場合は、売却しようと考えても、農業従事者に農地として購入してもらう、もしくは、、資材置き場用地や駐車場、太陽光発電用地として事業者に転用目的で購入してもらうしかありませんでした。
この場合は、需要がほとんど無いことと、転用しようとしても条件を満たせず許可が下りないこと等がネックになり、売買が成立しにくく、そして価格も低くしか売却できないことが一般的です。

しかし、今回の優良田園住宅の場合は、住宅用地として一般のサラリーマンの方でも購入できるので、購買層が一気に広がります。そしてその中でも「安くて広い土地が欲しい」、「日当たりの良い土地を探している」等の希望とマッチすると思われます。

「農地としての価値」から「住宅用地としての価値」へ変わることになるので、需要が増えることと比例して土地の価値も当然上がります。

対象地域内の300㎡（90.75坪）以上の土地を所有している方で、土地の処分や売却を検討されている方は、この優良田園住宅の制度は、是非知っておくと良いでしょう。

 

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