こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市で土地、空き家、中古住宅などの不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っております。

今回は、民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わることについてお伝えします。

不動産売買では瑕疵担保責任が無くなり新たに契約不適合責任が始まる

2020年4月より民法の債権法が改正されます。120年ぶりの法改正となり日常生活の基盤となる契約行為にも大きな影響があります。この法改正では従来の法律では明文化されていなかったものなどが追加されたり、新たに変更されたりといったことが行われています。

今回の民法改正では、これまで蓄積されてきた裁判の判例を民法に反映させたり、社会経済の変化や実情に民法を合わせること、国際社会の取引ルールとの整合性を図ること、分かりやすい文言にすることなどが目的とされ、明治29年の制定以来120年ぶりに改正されることになったようです。

不動産売買では瑕疵担保責任から契約不適合責任へと名称も内容も変わることが大きなポイントと言えるでしょう。従来の不動産売買では、取引の際に「隠れた瑕疵」が発見された場合に売主が瑕疵に対して責任を負うという考え方で取引が行われていました。

これは、不動産売買物件は特定物として扱われ、売主は買主に「現況で引き渡せば良い」という旧民法の考え方に、「隠れた欠陥があった場合は損害賠償や契約解除を認めますよ」という考えを足したものでした。欠陥については売主の債務不履行責任は無く、瑕疵担保責任で買主の権利を保護しているようなものでした。

新たな契約不適合責任の考え方は、契約内容と違えば売主が債務不履行責任を負うというものです。
買主は当然欠陥のない状態を想定して売買契約を締結しているので、売主は現況で引き渡すのではなく、「契約内容に適した状態で引き渡す責任がある」という前提になり、欠陥があれば売主は当然に債務不履行責任を負い、修補または減額して買主へ引き渡す責任があります。損害賠償や契約解除の権利も買主にはあります。

従来の不動産売買の考え方は、「隠れた瑕疵」がポイントでしたが、新たな契約不適合責任では「隠れた瑕疵」ではなく、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」であれば買主は売主に債務不履行責任を追及できます。事前に買主が欠陥を容認しており価格も反映していれば問題はないのですが、契約内容よりも引渡す不動産に落ち度や欠陥があれば売主が責任を負うことになります。

このように瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わることで、これまでよりも売主と買主が「どのような内容で合意したのか」がより重要になってきます。中古住宅の場合は当然に経年劣化があり品質が不明瞭なものがあります。そのような場合でも契約当事者がどこまでの状態をどのように容認してるかを売買契約書で明文化することがトラブルの防止につながると考えられます。

法改正後しばらくは、さまざまな混乱が予想されますが、不動産売買の当事者となる方は十分に注意をしてトラブルにならないように気を付けて取引を行うようにしましょう。

 

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