こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市で土地・空き家・中古戸建て住宅などの不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、売買契約が解除された場合の仲介手数料の支払いについてお伝えします。

契約解除の種類・内容によって違う

宅建業者と媒介契約を締結して、その後、売主及び買主で売買契約が成立したとしても様々な理由で所有権移転まで至らず契約が解除となることがあります。売買契約が解除となったときは、売主及び買主は、お互いの授受された金銭を無利息にて遅滞なく返還することになります。債務不履行などの賠償金が発生する場合は、債務不履行者が賠償金を支払うことになります。

一方、媒介契約を締結している宅建業者との間では仲介手数料の問題が発生することになります。宅建業者との媒介契約は売買契約成立のために締結しており、その報酬条件が成立していると考えられるからです。

媒介契約を締結して売買契約が成立した後に、売買契約が解除となった場合の仲介手数料の影響については、過去の判例によって大まかに判断ができます。判例で見ていくと、契約解除の内容や種類によって仲介手数料を払う必要がある場合と、払わなくてもよい場合で分かれるようです。

①解除条件が成立したときは仲介手数料は払わなくてもよい

例・・住宅ローンの審査が通らず、融資特約（住宅ローン契約が不成立の場合は契約解除）で契約解除となった場合は、仲介手数料は払わなくてもよい。

②停止条件が不成立の場合は仲介手数料は払わなくてもよい

例・・買主が3か月以内に自宅を売却できれば売買契約が成立するというような停止条件付きの売買契約の場合、その条件が成立せず解除になったら、仲介手数料は払わなくてもよい。

③仲介している宅建業者の責任で契約が解除となった場合は仲介手数料を払う必要はない

例・・宅建業者が物件調査などを怠り、重要事項説明と実際の内容が大きく異なり、買主側が契約の目的が達成できないとして契約解除となった場合は仲介手数料を払う必要はない。

④売買当事者の債務不履行による契約解除の場合は仲介手数料を払う必要がある

例・・売主、買主のどちらかが契約内容の約束を守らず契約解除となった場合は仲介手数料を払う必要がある。

⑤売買契約書の約定による解除の場合は仲介手数料を支払う必要がある

例・・手付放棄・手付倍返しによる手付解除の場合などは仲介手数料を支払う必要がある。

⑥合意解除の場合は仲介手数料を支払う必要がある

例・・売買契約から引き渡しまでの間に、売主及び買主の話し合いで契約が解除された場合は仲介手数料を支払う必要がある。（売主と買主が宅建業者を排除して直接取引をした場合も仲介手数料を支払う必要があります）

上記の内容で考えると、契約当事者の都合や責任で売買契約が解除となった場合は、仲介手数料を支払う必要があり、当事者の責任ではない事情で売買契約が解除となった場合は、仲介手数料を支払う必要がないといった傾向が見えてきます。

実際は宅建業者と締結する媒介契約書の内容や、契約解除の具体的な内容によって変わってきます。払わなくてもよいと考えられるものでも、宅建業者の実務内容によっては相当分の支払いが必要なケースがあります。売買契約の解除には十分注意しましょう。

 

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