こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、市街化調整区域の土地は早めに処分をした方が良いということについてお伝えします。

農業従事者の高齢化と担い手の減少

市街化調整区域の土地は、原則建物が建てられない地域です。この地域は自然環境や農業用地を保護するための区域なので、農業従事者の住宅、倉庫などは建てられますが、基本的には農業用地としての利用促進のため農地法等により規制がかかっています。

このような調整区域の土地は、農業が盛んな時代は活発に取引が行われ、単価も高かったのですが、近年は、農業従事者の減少と高齢化が一気に進み、農地の購入を希望する方よりも農地を売りたい方が圧倒的に多くなり、単価が大きく下落しています。

高齢化で耕作ができない農家は、大型農家に貸して維持管理してもらっているケースが多く、地域の大型農家は購入しなくてもほぼ無料で農地を借りれるのでますます購入する必要がありません。

このように、購入できる大型農家が購入する必要が無い構造ができていることも農地を売却しにくくなっている理由です。

20年ほど前に購入した農地の売却を希望している方がいましたが、購入した坪単価と売却できる坪単価が大きく違い「そんな金額でしか売れないのなら売るのをやめます。」と言って実際に売却をやめてしまった事例がありました。

それほど急激に農地の売却が困難になっているのですが、この農業従事者の減少や高齢化は続くので今後は更に売却することが難しくなる思われます。

太陽光発電システム用地としても難しくなっている

近年は、太陽光発電システム用地として業者へ売却する方法がありました。国の政策で売電単価に補助金が活用され、当初は坪単価1万円ほどで売却できましたが、売電単価の減少や、制度変更などで現在は坪単価3,000円ほどにまで下がっています。

300坪以下の低圧の太陽光発電システムについては30％以上その土地で利用しなければならないという規制も入ったことで小さい土地は売却が困難になっています。

広い土地の場合は高圧の送電線が必要であったり、周りで高圧の太陽光発電システムがすでに設置されていると送電の枠が確保できなくなって経産省の審査に通らないことがあります。

このように、太陽光発電システム用地としての需要も大きく下がり、農業従事者の高齢化の問題とともに、市街化調整区域の土地売却は年々難しくなっています。

売却できない土地を放棄地にしている方もいますが、周辺への影響を考えると、いつ損害賠償請求されてもおかしくない状況となるので危険です。そのようにならないよう草の管理を行うにも経費だけ掛かってしまうのでできるだけ早く処分する方が良いでしょう。

以前は売却してお金に替えるイメージでしたが、今後はお金を払ってでも処分する時代になるでしょう。すでに売却はできましたが、経費を払ってマイナスになって処分した事例もあります。

現在、市街化調整区域の土地の売却を検討している方は、早めに「処分」することをお勧めします。