こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産売買契約が無効となる場合についてお伝えします。

売買契約を締結しても無効となる場合がある

不動産売買契約が締結されたとしても、後から無効となる場合がありますが、そのうちの１つが意思能力・行為能力が無いものが売買契約をした場合となります。契約を無効とすることで、判断能力や行為能力の無い人が、大切な財産を失ったり、大きな負債を背負うことの無いように保護しています。

高齢になり判断能力が著しく欠く状態になっている方は、不動産売買契約の結果を十分に認識できないとされ法律行為が制限されます。
意思能力が無い人が当事者として締結した売買契約は無効となります。判断能力の無い所有者自身ではなく、その息子さんが不動産売却を進め、引渡しが済んだ後になって他の家族から指摘され問題になるケースがあります。トラブルになった場合は相手方から損害賠償請求される可能性があるのでとても危険です。

また、行為能力が制限されている未成年者や、成年被後見人なども不動産売買を行う判断能力が備わっていないとされ、そのような人が当事者となって売買契約を締結した場合は、その売買契約は親権者や成年後見人によって取り消される可能性があります。
成年後見人、保佐人、補助人が成年被後見人、被保佐人、被補助人に代わって不動産売買契約を締結する場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

代理人によって締結された売買契約も注意が必要です。代理人と思い込んでいたが、実際には有効な代理権が無い場合は、本人に効力が及びませんので、売買契約が有効に成立しないことになります。
代理人が売買契約を締結する場合は、本人の記名捺印のある委任状と印鑑証明書があるか、しっかり確認する必要があります。

相続登記が終了していない不動産を売却する場合も注意が必要です。遺産分割協議書がまとまり、所有者及び持ち分が確定してからでないと売買契約は締結できません。
相続で取得した不動産を売却する時によくあるのが、複数の相続人が存在する場合に、そのうちの1人だけが売買契約を締結して、代金を受け取ってから分けるという方法で進めようとする場合です。この場合も相続人全てが所有者として売買契約を締結する必要がありますので有効な契約とはなりません。（この場合は1人に委任するという方法があります。）

不動産売却の際には所有者に判断能力・行為能力があること（複数人の場合は全ての所有者）、代理の場合は有効な代理契約を結んでいるかなどを確認して慎重に進める必要があります。

不動産を購入する際は、相手方が真の所有者なのか、代理の場合や、相続の場合はちゃんと権限がある者なのかを確認しながら進めることが大切です。

 

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