こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産売却の際に契約不適合責任を免責してもらう場合についてお伝えします。

必ず売買契約書に記載する必要がある

不動産売買では、所有権移転後に地中埋設物や建物の不具合等が発見された場合の取り決めとして契約不適合責任というものがあります。

これは、契約時に売主・買主が認識している対象物件の「種類・数量・品質」について、実際のものと相違があった場合に、売主がその責任を負うというものです。

民法改正の前は瑕疵担保責任という名称で「隠れた瑕疵」があった場合は売主がその責任を負うというものでした。

古い建物の売却などでは、すべての状態を知ることが難しいので、現況有姿取引として瑕疵担保責任や契約不適合責任を免責とするケースがあります。

個人が不動産会社に買い取ってもらうときにも契約不適合責任を免責してもらうことが多いようです。

この場合に口頭で「契約不適合責任は免責で良いです。」と合意しているのに、売買契約書にはその内容がしっかり記載されておらず、結局、契約不適合責任を負わされることがあるので注意が必要です。

①不動産売買契約書に契約不適合責任の記載が無い場合は、契約不適合責任は免責となりません。

②現況有姿取引と記載されているだけでは契約不適合責任は免責となりません。

③売買契約書の契約不適合責任の条文を特約で抹消しているだけでは契約不適合責任は免責となりません。

上記のように免責の条文が記載されていない場合は、取り決めが無い取引となり、民法が適用されます。契約不適合責任は民法の規定なので契約不適合責任を負わないようにするには免責の文言を記載する必要があります。

契約不適合責任を免責とするには、売買契約書に「第〇条の契約不適合責任は適用しないものとし、売主は買主に対し、本物件について契約不適合があっても、一切その責任を負わないものとする」というような文言を記載しておく必要があります。

契約不適合の条文が特約で抹消されているからとか、現況有姿と記載されているから免責になっていると思い込んでいると大きな落とし穴が待っているので注意が必要です。

買取り業者の中にはわざと口頭のみで免責と言っておきながら契約書には何も記載していないというケースも考えられますのでだまされないように知識を持っておくことが大切です。

契約不適合責任の免責については、しっかりとした内容で売買契約をしておかないと、売却した後に追加で費用負担が発生したりとトラブルになることがあるので、口頭での約束で安心せずに、売買契約書の内容をしっかり確認して取引を進めるようにしましょう。

 

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