こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、1つのマンションに敷地権と非敷地権が混在していた事例をお伝えします。

法改正で途中から敷地権に変更

マンションは区分所有建物に分類されます。建物は各所有者が所有する専有部分（お部屋）と共有部分である廊下、階段、エレベーターなどがあります。

土地については敷地権となっており建物とは分離して譲渡が出来ないようになっています。

しかし昔は、専有部分と敷地権がセットになっておらずそれぞれの登記がありました。

先日、四日市市のマンションの売買をしたときに、土地の登記記録調査を行いました。土地の共有持分（非敷地権）の登記があり、現在の所有者は1人なのですが、登記簿を確認すると共有名義での登記記録が残っており、土地に関しては名義変更登記がされていないのかなと思いました。

建物は共有名義から単独名義に変更されており、土地の権利も敷地権となっていたのでどういうことなのかなと思い法務局へ確認しました。

すると、昭和58年以前に建築されたマンションは、非敷地権なので共有持分の登記で始まっているが、昭和58年の法改正で建物と土地が敷地権としてセットになったので、建物の所有権移転登記だけで良い仕組みになったようです。

全ての部屋が敷地権に変更されるわけではない

しかし、土地の登記簿では、他の部屋の土地持ち分について、平成や令和年度の最近の所有権移転の登記もされていたのでさらに確認をすると、非敷地権のマンションの中でも、すべての専有部分（建物）が敷地権に変更されるのではなく、条件によって敷地権に変更されるものと、そのまま非敷地権の状態の建物（部屋）に分かれるとのことでした。

今回の事例マンションでは、半分くらいの建物（部屋）が非敷地権のままでした。

専有部分を複数名義で所有しており、共有持ち分の比率が土地と建物で違っていたり、抵当権の関係で非敷地権から敷地権への変更が難しい建物（部屋）等はそのまま非敷地権として残ってしまうようです。

この為、昭和58年以前に建てられた古いマンションは、1つのマンション内で、敷地権に変更された建物（部屋）と非敷地権のままの建物（部屋）が混在する状態になっているようです。

土地の登記簿では、登記の目的欄に「○○番、○○番…共有持分を除く共有部分全部敷地権」と記載がされており、権利者その他の事項に「○○番、○○番、…を除く建物　昭和60年〇月〇日登記」と記載されていました。

敷地権になった建物の地番が記載されていると分かりやすいのですが、「○○番…を除く建物」と記載されていたので知識が無いと分かりずらいなと感じました。

建物の登記簿には、敷地権の表示欄に「昭和60年〇月〇日敷地権」と記載されていたので、先に建物の登記簿を調べると判断できるようです。

所有権移転登記では、敷地権の建物は、敷地利用権と建物がセットなので建物だけで登記できるので簡単ですが、非敷地権の場合は建物だけでなく土地の登記も必要なので手続きが面倒になります。

今回の事例では、敷地権に変更されていた建物（部屋）でしたが、同じマンションでも他の建物（部屋）では扱いが異なるので古いマンションは注意が必要だなと感じました。

三重県では昭和58年以前のマンションは少ないのでこのような事例は少ないですが、今後のためにも良い勉強になりました。

 

 

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