こんにちは、はぎわら不動産(株)の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、市街化調整区域に建っている中古住宅を購入するときの落とし穴についてお伝えします。

特別な許可を取って建てられている中古住宅はそのままでは住めない

市街化調整区域に建っている中古住宅は価格は安いし、日当たりや通風、眺望等も良く住宅購入をする方にとって魅力的な面がたくさんあります。しかし安易に購入すると後々大きなトラブルになることがあります。

市街化調整区域内で住宅を建てるには許可が必要です。現在住宅がが建っている場合は、新築時に既存宅地や農家住宅、分家住宅などの要件を満たして建築許可を取っているはずです。

この中で注意が必要なのが農家住宅や分家住宅の要件で建てられた住宅です。農家住宅や分家住宅は、本来は建てることのできない農地を転用してその人のために特別に許可を出しているので、その要件を満たさない他人が住むことはできません。売買や賃貸を経て他人が住むことは許可されていないのです。

不動産取引の中では、建物が建っており、建築確認を受けて登記もされているので、売主と買主の間では売買は成立します。登記所も移転登記を拒否しないので所有権移転も可能です。

そのため知らずに購入をしてしまい後から都市計画法上の違反が判明してトラブルになります。

市街化調整区域で特別の許可を取って建てられた住宅を売買するためには、都市計画法上の用途を変更する必要があります。

農家住宅や分家住宅の用途を外すために、都市計画法上の用途変更の申請をして、誰でも住める専用住宅の許可が取れれば問題なく売買が可能になります。この用途変更には多くの設計書類等が必要ですし期間や費用もかかりますので注意が必要です。（申請をしても用途変更が認められないこともあります。）

 

このような調整区域の中古住宅の売買では、都市計画法の用途変更の許可が取れてから契約するか、事前に売買契約を締結する場合は許可を取ることを停止条件として手続きを進めるようにしましょう。

 

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