こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市で土地・空き家・中古住宅などの不動産売却、不動産売買のサポートを専門に行っています。

今回は、不動産が、財産価値のあるものなのか負債である「負動産」なのか見極めることについてお伝えします。

価値のある不動産ではなく実は「負債」である「負動産」になっていることがある

鈴鹿市の不動産売却や不動産売買のサポートを行っている中で、売主が不動産を売却するときに、必ずお金を受け取れるわけではない事例に遭遇することがあります。

みなさん不動産は財産価値があると考え、売却するときには値段をつけて販売しようとしますが、中には買い手がつかない不動産があります。そのような不動産は固定資産税や相続税、管理費用、処分・売却費用などの支出があるだけの「負債」でしかありません。

市街化調整区域の農地の場合は、作物を生産している間は価値のある不動産ですが、高齢になり耕作をやめた場合は「負債」の負動産に変わっていくことがあります。売却や処分をしようと思っても、農地法によって農業従事者として登録している人にしか所有権移転ができないので、買い手がほとんどいないのが実情です。そんな農地でも管理してもらってる間は価値のある不動産と考えがちですが、将来、処分や売却するときになって買い手がいなければ「負債」に変わってしまうので、本当の価値は売却する時に分かると言えるかもしれません。

市街化区域の住宅の場合も、住んでいる間は住宅としての価値はありますが、住んでいた方が亡くなり相続されて空き家となった場合は、負債になることがあります。海沿いや人気のない古い団地内などで築年数が古い場合は、売却するときには建物内の片づけ費用、解体費用、売却・処分するときに必要な確定測量費用・仲介手数料など、手間もお金もかかるだけで土地代でプラスにならない場合もあります。

市街化区域の土地の場合でも、海沿いの人気のない土地で、接面道路は狭く不便な場所にある200坪くらいの土地が売却しようとして、実はほとんど価値のない「負動産」だったことが分かったケースがありました。土地は広いのでそれなりの価値があるのかなと考えがちですが、広すぎると管理が大変なので逆に売れないこともあります。人気のない場所で、交通も不便で、土地の形や大きさなども使い勝手が悪いとなると、全く需要が無いことがあるのでそのような土地を所有している方は注意が必要です。

「価値のある不動産」なのか、それとも「負債なのか」は不動産の状態や、時期によっても左右されます。

鈴鹿市を含め三重県内では、東日本大震災の時から海沿いの土地の価値が大幅に下がってしまいました。今後、南海トラフ地震が発生したときに、津波が来たり液状化などの被害があれば更に価値は下がるでしょう。

市街化調整区域の土地も、この20年で農業従事者の高齢化に伴い、買い手が大幅に減少し売り手がどんどん増えることによって、土地の価値が大幅に減少しています。

住宅の場合は、しっかり管理されている住宅と、もう解体するしかない住宅とで価値が大きく異なります。築年数が古くても適切にリフォームされきれいに使われている住宅は買い手がつくので「価値のある不動産」ですが、傷んだままで管理されていない住宅の場合は、同じ中古住宅でも土地の価値から解体費用をマイナスする必要があり「負動産」となってしまいます

不動産なのか「負動産」なのかはお金に換算すると大きな違いになります。負債である「負動産」を所有してしまっている場合は、傷が深くならないうちに、「お金を払ってでも早く処分する」という方法が必要ななってきます。

昔は不動産には価値があり売却するときにはお金が入ってくることが当たり前でしたが、今後は鈴鹿市でも価値の無い（売れない）「負動産」がどんどん増えてくると思います。今後売却を考えている方は、ご自身の不動産の価値がどのようなものなのかを考えておくとよいでしょう。「不動産なのでマイナスにはならないだろう。」と安易に考えていると思わぬ落とし穴が待っています。

 

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