こんにちは、はぎわら不動産㈱の萩原です。

鈴鹿市を中心に、土地売却・空き家売却・中古住宅売却など、不動産売却のサポートを専門に行っています。

今回は、市街化調整区域の農地転用後は地目変更登記を済ませておかないと将来面倒になることについてお伝えします。

造成工事の後に地目変更登記をしていないケースがある

市街化調整区域の農地を購入して、資材置き場や駐車場などに変更するときには、農地法に基づき農業委員会へ申請をして許可をもらう必要があります。

許可後に造成工事等を行い、その結果を写真等添付で報告する必要がありますが、地目変更登記までは農業委員会は監視していないので、地目変更登記はしないで、地目が「田」や「畑」など農地のままというケースがあります。

登記法では地目が変更されたら1ヶ月以内に地目変更登記を行う必要があり、違反すると過料などの罰則もあります。しかし実際は行わなくても過料がいきなり課されるという話は聞かないですし、調査をしてる感じでもありません。

土地所有者は何も問題なく利用できるのでわざわざお金を払って土地家屋調査士へ依頼する必要もないと考えます。

このような理由で、農地転用手続きと造成工事が行われたときに地目変更登記が行わなければ、その後数十年そのままの状態が続きます。

売却しようとしたときに工事や地目変更登記が必要になる

地目変更登記が行われていない土地は、売却しようとしたときに面倒な手続きなどが必要になります。

市街化調整区域で地目が農地の土地については、所有権移転登記の時に農地転用許可証が必要になります。しかし、一度農地転用許可が出た土地については、農業委員会の管轄から外れているので、もう一度許可証が発行されることはありません。その場合は過去の許可証の写しはもらえます。

しかしその証明書では譲渡人と譲受人が現在の売買の譲渡人と譲受人と合わないため登記できません。

このため、現況を農地転用許可をもらった時に申請した内容で工事を行い、地目変更登記をしてから所有権移転登記を行う必要があります。

相続等で土地を売却するケースでは、すでに数十年前のことで相続人は経緯が分からない、現況はほったらかしの状態になっているということでスムーズに取引ができなくなります

農地転用許可申請時に「資材置き場用地」として申請していた場合は、荒れ地の草を刈って何か資材を置いたりして現地をもう一度資材置き場用地として登記官に認められるようにする必要があります。駐車場の場合も駐車場として認められる状態にする必要があり、その工事費用や労力の負担と地目変更登記費用がかかります。

そのため結局は農地転用許可が下りて造成工事を行った後に地目変更登記を済ませておくことが賢明です。お金がかからないし面倒なのでまぁいいかと考えてしまいがちですが、将来、相続人等に負担がいくことになるのでちゃんと手続きを済ませておくことをお勧めします。

 

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